2025년 4월 4주차 제주 아파트 시장 분석: 매매·전세가격 동반 하락세 지속

한국부동산원이 발표한 '2025년 4월 4주(4.28일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향' 자료를 살펴보면, 제주 지역의 아파트 시장은 매매가격과 전세가격 모두 하락세가 지속되는 모습을 보이고 있다. 특히 전세가격 하락폭이 확대되는 등 전반적인 시장 침체가 이어지고 있어 주목할 필요가 있다. 이번 글에서는 제주 지역 부동산 시장의 최근 동향을 심층적으로 분석해본다.

제주 지역 아파트 가격 동향 개요

제주 지역 아파트 매매가격은 전주(-0.04%)와 동일한 -0.04%의 하락률을 유지했다. 하락세는 지속되고 있으나 하락폭이 확대되지는 않은 모습이다. 이는 전국 평균 하락률(-0.02%)보다는 큰 수준이지만, 5대광역시(-0.07%)나 일부 다른 도(-0.05% ~ -0.08%)에 비해서는 상대적으로 작은 수준이다.

반면, 제주 지역 아파트 전세가격은 전주(-0.05%)보다 하락폭이 확대된 -0.06%를 기록했다. 이는 8개도 중에서 강원도와 함께 가장 큰 하락폭으로, 전세시장의 침체가 심화되고 있음을 보여준다.

이러한 매매가격 하락세 유지와 전세가격 하락폭 확대는 제주 지역 부동산 시장이 여전히 조정국면에 있음을 시사한다.

제주 아파트 매매시장 심층 분석: 하락세 지속되나 안정화 조짐

제주 지역 아파트 매매가격은 -0.04%의 하락률을 유지했다. 세부 지역별 동향은 제공된 자료에 구체적으로 나와있지 않지만, 제주시와 서귀포시 간에 차이가 있을 것으로 예상된다.

제주 지역 내에서도 제주시 동지역(노형동, 연동, 이도동 등)과 서귀포시 중심지역은 상대적으로 하락폭이 작을 것으로 예상되는 반면, 원거리 지역이나 관광 중심 지역은 하락폭이 더 클 것으로 추정된다.

특히 매매가격 하락률이 전주와 동일한 -0.04%를 유지한 것은 하락세가 지속되고 있지만, 추가적인 하락폭 확대가 제한되고 있음을 의미한다. 이는 제주 지역 부동산 시장이 어느 정도 조정을 거쳐 점진적으로 안정화 단계에 접어들고 있을 가능성을 시사한다.

그러나 여전히 -0.04%의 하락세를 보이고 있어, 본격적인 회복을 논하기에는 아직 이르다. 전국 평균 하락률(-0.02%)보다 큰 수준이라는 점도 제주 지역 부동산 시장이 여전히 전국 평균보다 더 큰 조정을 받고 있음을 보여준다.

제주 아파트 전세시장 심층 분석: 하락폭 확대되는 추세

제주 지역 아파트 전세가격은 -0.05%에서 -0.06%로 하락폭이 확대됐다. 이는 8개도 중에서 강원도와 함께 가장 큰 하락폭으로, 전세시장의 침체가 심화되고 있음을 보여준다.

전세가격 하락폭 확대는 전세 수요 감소를 의미하며, 이는 여러 요인에 기인할 수 있다. 첫째, 제주 지역의 인구 유출과 관광객 감소로 인한 전반적인 주택 수요 감소, 둘째, 임대사업자들의 월세 전환 증가로 인한 전세 물량 감소, 셋째, 경기 침체로 인한 가계 소득 감소와 주거비 부담 증가 등이 복합적으로 작용했을 것으로 분석된다.

특히 제주는 관광 산업 의존도가 높은 지역으로, 관광 경기의 침체가 지역 경제와 부동산 시장에 직접적인 영향을 미치고 있는 것으로 보인다.

제주 부동산 시장의 지역별 특성 분석

제주도는 크게 제주시와 서귀포시로 나뉘며, 각 지역 내에서도 동지역과 읍면지역, 그리고 관광 중심 지역과 주거 중심 지역 등 다양한 특성을 가진 하위 지역으로 구성되어 있다. 이에 따라 부동산 시장도 지역별로 상이한 모습을 보일 것으로 예상된다.

제주시 지역

제주시 동지역, 특히 노형동, 연동, 이도동, 아라동 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역은 상대적으로 수요가 안정적이어서 하락폭이 작을 것으로 예상된다. 특히 노형동과 연동은 상업 시설과 교육 환경이 잘 갖춰져 있어 주거 선호도가 높은 지역이다.

반면, 제주시 읍면지역은 상대적으로 접근성이 떨어지고 생활 인프라가 부족하여 하락폭이 더 클 것으로 예상된다. 다만, 애월읍과 같이 해안가 조망권이 좋고 관광 명소가 있는 지역은 상대적으로 영향이 적을 수 있다.

서귀포시 지역

서귀포시는 제주시에 비해 전반적으로 부동산 시장의 활성화 정도가 낮은 편이다. 서귀포시 동지역(중앙동, 정방동, 천지동 등)은 상대적으로 안정적이나, 읍면지역은 접근성과 인프라 부족으로 인해 하락폭이 더 클 것으로 예상된다.

다만, 중문관광단지와 같은 주요 관광지 인근이나, 혁신도시가 위치한 서귀포시 동홍동 등은 상대적으로 영향이 적을 수 있다.

관광 중심 지역

제주도는 관광 산업이 중요한 지역 경제 기반이므로, 관광 동향이 부동산 시장에 미치는 영향이 크다. 중문관광단지, 애월, 성산, 표선 등 주요 관광지 인근 지역은 관광객 추이와 투자 수요에 따라 부동산 시장이 영향을 받는다.

2025년 현재 관광 경기가 다소 침체되어 있어, 이러한 지역들도 전반적인 하락세를 보이고 있을 것으로 추정된다. 특히 외국인 관광객 감소가 이어지고 있는 상황에서, 외국인 투자자들을 대상으로 한 부동산 수요도 감소했을 가능성이 높다.

제주 부동산 시장의 하락 요인 분석

제주 지역 부동산 시장의 하락세는 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과로 볼 수 있다.

구조적 요인

1. 인구 변동: 제주도는 2010년대 중반부터 이어진 인구 유입 추세가 2020년대 들어 둔화되고, 최근에는 순유출로 전환되는 모습을 보이고 있다. 이는 장기적인 주택 수요 감소로 이어지고 있다.
2. 관광 산업 의존도: 제주 경제는 관광 산업에 대한 의존도가 높아, 관광객 수의 변동이 지역 경제와 부동산 시장에 직접적인 영향을 미친다. 최근 관광 패턴의 변화와 해외여행 선호도 증가로 인한 관광객 감소는 부동산 시장에도 부정적인 영향을 미치고 있다.
3. 교통 및 물류 비용: 육지와 떨어진 지리적 특성으로 인한 교통 및 물류 비용 상승은 생활비 증가로 이어져, 주택 구매 여력을 제한하는 요인으로 작용한다.

경기적 요인

1. 금리 부담: 지속되는 높은 금리로 인한 대출 이자 부담 증가는 주택 구매력을 약화시키는 주요 요인이다. 특히 제주 지역은 투자 목적의 매수가 많았던 지역으로, 금리 상승의 영향을 더 크게 받고 있다.
2. 관광 경기 침체: 코로나19 이후 관광 패턴의 변화와 해외여행 선호도 증가로 제주 관광객 수가 감소하면서, 관광 관련 산업과 연계된 부동산 시장도 침체되고 있다.
3. 투자 심리 위축: 부동산 규제 강화와 시장 침체로 인한 투자 심리 위축은 제주 지역 부동산 시장에 부정적인 영향을 미치고 있다. 특히 과거 투자 수요가 많았던 지역일수록 그 영향이 크게 나타난다.

정책적 요인

1. 부동산 규제: 정부의 부동산 규제 정책은 제주 지역 부동산 시장에도 영향을 미치고 있다. 특히 다주택자 규제와 세금 부담 증가는 투자 수요를 감소시키는 요인으로 작용한다.
2. 환경 및 개발 규제: 제주도의 환경 보전을 위한 각종 규제와 개발 제한은 부동산 공급과 개발에 제약을 가하는 요인으로 작용한다.

매매가격 하락세 유지와 전세가격 하락폭 확대의 의미

제주 지역 아파트 시장에서 나타난 매매가격 하락세 유지(-0.04%)와 전세가격 하락폭 확대(-0.05% → -0.06%)는 어떤 의미를 가질까?

매매가격 하락세 유지의 의미

매매가격 하락세가 전주와 동일한 -0.04%를 유지한 것은 하락세가 지속되고 있지만, 추가적인 하락폭 확대가 제한되고 있음을 의미한다. 이는 제주 지역 부동산 시장이 어느 정도 조정을 거쳐 점진적으로 안정화 단계에 접어들고 있을 가능성을 시사한다.

그러나 여전히 -0.04%의 하락세를 보이고 있어, 본격적인 회복을 논하기에는 아직 이르다. 전국 평균 하락률(-0.02%)보다 큰 수준이라는 점도 제주 지역 부동산 시장이 여전히 전국 평균보다 더 큰 조정을 받고 있음을 보여준다.

전세가격 하락폭 확대의 의미

전세가격의 하락폭 확대(-0.05% → -0.06%)는 전세 수요 감소와 시장 침체가 심화되고 있음을 의미한다. 이는 제주 지역의 인구 유출과 관광객 감소로 인한 전반적인 주택 수요 감소, 임대사업자들의 월세 전환 증가, 경기 침체로 인한 가계 소득 감소 등이 복합적으로 작용한 결과로 보인다.

특히 8개도 중에서 강원도와 함께 가장 큰 하락폭(-0.06%)을 기록했다는 점은 제주 지역 전세시장의 침체가 상대적으로 심각함을 보여준다. 이는 매매시장의 침체가 전세시장으로도 이어지고 있음을 시사하며, 주택 시장 전반의 수요 감소를 반영한다.

향후 전망 및 시사점

제주 지역 아파트 시장은 당분간 하락세가 지속될 것으로 전망된다. 다만, 매매가격의 하락폭이 확대되지 않고 있다는 점은 시장이 점진적으로 안정화 단계로 접어들고 있을 가능성을 시사한다.

단기 전망

단기적으로는 금리 부담, 경기 침체 우려, 관광 산업 회복 지연 등이 계속해서 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다. 특히 전세시장의 하락폭 확대는 당분간 이어질 가능성이 높다.

제주시 동지역, 특히 노형동, 연동, 이도동 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역은 상대적으로 하락폭이 작을 것으로 예상되는 반면, 원거리 지역이나 관광 중심 지역은 더 큰 하락폭을 보일 것으로 전망된다.

중장기 전망

중장기적으로는 제주도의 관광 산업 회복, 새로운 산업 육성, 정주 여건 개선 등이 이루어진다면, 부동산 시장도 점진적으로 회복될 가능성이 있다. 특히 제2공항 건설 등 대규모 인프라 사업의 진행 여부와 그 영향에 주목할 필요가 있다.

제주도는 자연 환경, 관광 자원, 상대적으로 여유로운 생활 등의 장점을 가지고 있어, 장기적으로는 이러한 특성을 활용한 지속 가능한 발전 가능성이 있다. 다만, 관광 산업에 대한 과도한 의존도를 줄이고, 다양한 산업 육성과 정주 여건 개선이 병행되어야 할 것이다.

투자 및 주거 관련 시사점

제주 지역 아파트 시장 동향을 고려할 때, 투자자와 실수요자들은 다음과 같은 점에 유의할 필요가 있다.

1. 지역별 차별화 접근: 제주도 내에서도 지역별로 부동산 시장 상황이 크게 다를 수 있으므로, 지역별 특성과 동향을 면밀히 분석해야 한다. 특히 제주시 동지역과 서귀포시, 관광 중심 지역과 주거 중심 지역을 구분하여 접근하는 것이 중요하다.
2. 장기적 관점: 단기적인 가격 변동보다는 지역 발전 가능성, 교통 접근성, 생활 인프라 확충 등 장기적인 가치 요소를 고려한 접근이 필요하다.
3. 실수요 중심의 접근: 현 시점에서는 투자 목적보다는 실제 거주 목적의 접근이 안전할 수 있다. 가격 조정이 충분히 이루어진 지역에서는 실수요자에게 구매 기회가 될 수 있다.
4. 관광 산업 동향 주시: 제주 지역 부동산 시장은 관광 산업과 밀접한 연관이 있으므로, 관광객 추이와 관광 패턴 변화 등을 주시할 필요가 있다.
5. 제2공항 등 대규모 개발 계획 영향 고려: 제2공항 건설 등 대규모 인프라 사업의 진행 여부와 그에 따른 지역 발전 가능성을 고려해야 한다. 단, 이러한 계획은 변경될 가능성도 있으므로 신중한 접근이 필요하다.

마치며

2025년 4월 4주차 제주 지역 아파트 시장은 매매가격 하락세 유지(-0.04%)와 전세가격 하락폭 확대(-0.05% → -0.06%)를 보이고 있다. 이는 제주 지역 부동산 시장이 여전히 조정국면에 있음을 시사하지만, 매매가격의 하락폭이 확대되지 않고 있다는 점은 시장이 점진적으로 안정화 단계로 접어들고 있을 가능성을 보여준다.

제주 지역 부동산 시장은 인구 변동, 관광 산업 의존도, 금리 부담, 관광 경기 침체 등 다양한 요인에 영향을 받고 있다. 특히 관광 산업과의 연계성이 높아, 관광 동향이 부동산 시장에 미치는 영향이 크다는 점이 특징이다.

향후 제주 지역 부동산 시장은 지역별로 차별화된 흐름을 보일 것으로 예상된다. 제주시 동지역, 특히 노형동, 연동, 이도동 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역은 상대적으로 안정적인 모습을 보일 것으로 전망되는 반면, 원거리 지역이나 관광 중심 지역은 당분간 하락세가 지속될 가능성이 높다.

투자자와 실수요자들은 이러한 지역별 특성과 시장 동향을 면밀히 분석하여, 장기적인 관점에서 신중하게 접근할 필요가 있다. 특히 지역별 차별화가 더욱 심화될 가능성이 높으므로, 세부 지역별 동향과 발전 가능성을 구체적으로 파악하는 것이 중요하다.