2025년 4월 1주 광주 전라 아파트 시장 분석: 전반적 하락세 심화와 지역별 수요 위축 뚜렷

2025년 4월 7일 기준 한국부동산원 주간 아파트가격동향에 따르면, 광주광역시와 전라도(전라북도·전라남도) 아파트 시장은 전반적으로 하락세가 심화되는 양상을 보인다. 모든 지역에서 매매가격과 전세가격이 하락하거나 하락폭이 확대되는 추세이며, 주요 도시와 중소도시 간 양극화 현상도 두드러진다. 지역별 세부 동향과 향후 전망을 자세히 살펴본다.

1. 광주광역시 아파트 시장 동향

매매가격: 하락폭 확대

광주 아파트 매매가격 변동률은 전주 -0.02%에서 이번 주 -0.05%로 하락폭이 확대됐다. 구별로 살펴보면 다음과 같은 특징을 보인다.

동구(-0.04%)·북구(-0.05%)는 최근 구축 단지를 중심으로 매물이 늘었으나 거래가 적어 호가가 낮아지는 추세이다. 특히 노후 단지나 입지 경쟁력이 떨어지는 아파트는 가격 하락 압력이 더 큰 모습이다.

서구(-0.06%)는 광주에서 비교적 선호도가 높은 지역이지만, 실수요자들의 관망세가 지속되며 하락폭이 다소 커졌다. 상무지구 등 인기 지역조차 적극적인 매수세가 유입되지 않는 상황이다.

남구(-0.03%)·광산구(-0.05%)는 신축·대단지 공급이 이어지는 광산구에서 하방 압력이 크고, 남구는 거래량 자체가 적어 미세한 하락세가 지속된다. 특히 광산구는 신규 입주 물량이 누적되면서 구축 아파트의 가격 하락이 두드러진다.

광주 아파트 매매시장 하락의 주요 원인은 다음과 같다:

• 광주는 일부 학군 선호 지역을 제외하고는 거래심리가 위축된 상태이며, 추가 금리 인하 가능성에 대한 기대가 있지만 아직 적극적인 매수세로 이어지지 않는다.
• 재개발·재건축 혹은 교통 호재가 없거나 지연되는 단지를 중심으로 매물 적체가 뚜렷해지고, 이는 전체적인 하락 분위기를 형성한다.
• 자금 여력이 있는 매수자들도 "더 기다리면 더 내려갈 것"이라는 기대로 적극적인 매수를 미루는 경향이 강하다.

전세가격: 하락폭 소폭 확대

광주 아파트 전세가격 변동률은 전주 -0.01%에서 이번 주 -0.02%로 하락폭이 소폭 확대됐다. 광산구·서구 등 입주물량이 많은 지역에서는 전세 물건이 쉽게 소진되지 않아 하락 압력이 지속된다.

역세권·학군 우수 단지라도 보합 수준에 그치거나 소폭 하락하는 거래 사례가 나타나며, 월세 선호가 강해지는 흐름도 관측된다. 비교적 중소형 아파트 전세에는 간헐적 수요가 있으나, 예년 대비 계약 건수는 여전히 낮아 전세가 전반적인 약세 기조가 유지된다.

특히 금리 부담으로 인한 전세자금 대출 이용 감소와 월세 선호 현상이 맞물리면서, 고가 전세 물건이나 구축 아파트의 전세가격 하락이 두드러지게 나타나고 있다.

2. 전라도 아파트 시장 동향

전라도는 전라북도(전북)와 전라남도(전남)로 나누어 분석하며, 지역별로 차이가 존재하지만 대체로 매매·전세 모두 하락 또는 보합 흐름을 보이고 있다.

2-1. 전라북도(전북) 동향

매매가격: 하락폭 확대

전북 아파트 매매가격 변동률은 전주 -0.01%에서 이번 주 -0.03%로 하락폭이 확대됐다. 주요 시·군별로 살펴보면 다음과 같은 특징을 보인다.

전주(-0.02%)는 전북 내 대표 도시로, 실수요는 꾸준하나 금리·경기 불확실성으로 매매 문의가 활발하지 않다. 신축 대단지 위주로 보합 수준의 거래가 간혹 나오지만, 구도심·구축은 하락세가 뚜렷하다. 특히 덕진구와 완산구의 선호 지역 간 양극화도 점차 심화되는 양상이다.

익산(-0.04%)·군산(-0.03%)은 인구 유출 및 수요 위축으로 구축 아파트 매물이 쌓여 호가가 계속 낮아지는 추세이다. 지역 산업 기반이 약화되면서 인구 유출이 지속되고, 이는 주택 가격 하락으로 이어지고 있다.

완주·김제 등 중소도시는 재개발·신규 분양이 많지 않고, 전반적 인구 감소 흐름으로 매수세가 거의 없다시피 하여 하락세가 이어진다. 특히 농촌 지역이나 인구가 급감하는 지역에서는 매매 거래 자체가 희박한 상황이다.

전북 아파트 매매시장 하락의 주요 원인은 다음과 같다:

• 전북은 농업·공공기관 이전 수요가 일부 있지만, 지역 전체 경기가 크게 활발하지 않아 부동산 시장에 긍정적인 모멘텀이 부족하다.
• 일부 구도심 재생사업, 혁신도시 개발 등이 있었으나 단기적으로 매매시장을 반등시키기에는 역부족인 상황이다.
• 인구 감소와 고령화가 지속되면서 구조적인 수요 부족 현상이 심화되고 있다.

전세가격: 하락 전환

전북 아파트 전세가격 변동률은 전주 0.00%(보합)에서 이번 주 -0.01%로 소폭 하락 전환됐다. 전주·익산 등 주요 도시에서도 중저가 전세는 간헐적으로 거래되지만, 공급이 수요를 웃돌아 전세가격이 반등하기는 어렵다.

월세 혹은 반전세 등으로 전환하려는 집주인들이 늘어나고, 고가 전세는 매수세가 매우 약하여 추가 하향 조정이 이뤄지는 모습이다. 신축 위주로는 기존 전세가 대비 크게 낮춰 계약되는 사례도 있는데, 이는 역전세 위험을 높이는 요인으로 지적된다.

특히 전북 지역은 대학생 및 사회 초년생 수요가 많은 일부 지역을 제외하면, 전세 수요 자체가 감소하는 추세를 보이고 있어 전세가격 회복이 쉽지 않은 상황이다.

2-2. 전라남도(전남) 동향

매매가격: 하락폭 확대

전남 아파트 매매가격 변동률은 전주 -0.02%에서 이번 주 -0.04%로 하락폭이 확대됐다. 지역별로 살펴보면 다음과 같은 특징을 보인다.

광양(-0.03%)·순천(-0.04%)은 산업단지나 관광자원 등 잠재 호재가 있지만, 거래량이 부족해 하락세를 면치 못한다. 특히 순천은 도시 인프라가 잘 갖춰져 있음에도 인구 유입이 제한적이어서 주택 수요 확대로 이어지지 못하고 있다.

목포(-0.05%)는 구축 매물이 많은 지역에서 호가가 빠르게 내려가고 있고, 실거주자도 적어 매수세가 거의 없는 상황이다. 지방 중소도시 특유의 인구 감소와 고령화 현상이 주택 가격 하락을 가속화하고 있다.

여수(-0.02%)는 해양 관광 및 화학 산업 호재로 상대적으로 낙폭이 크진 않으나, 전반적인 관망세 때문에 매매가격이 소폭 하락 추세다. 관광도시로서의 잠재력에도 불구하고, 주거용 부동산 수요로 직결되지는 못하고 있는 상황이다.

전남 아파트 매매시장 하락의 주요 원인은 다음과 같다:

• 전남은 지역 산업(농·수산업, 조선·화학 등)이 안정적으로 유지되는 곳이 있기는 하나, 인구 유출과 함께 전반적인 매수 여력이 약한 편이다.
• 해양레저·관광 관련 개발 이슈가 일부 지역에서 거론되고 있으나, 아직 구체적 투자 유입으로 이어지지는 않아 하방 압력이 우세하다.
• 중소도시와 군 지역을 중심으로 구조적인 인구 감소가 지속되면서 주택 수요 자체가 줄어드는 현상이 두드러진다.

전세가격: 하락폭 확대

전남 아파트 전세가격 변동률은 전주 -0.01%에서 이번 주 -0.03%로 하락폭이 확대됐다. 여수·순천 등 인구가 비교적 많은 도시도 전세 거래가 활발하지 않고, 신축 아파트 전세 물량이 쉽게 소화되지 않아 전세가격이 하향 조정된다.

월세 선호 경향과 더불어, 고가 전세 매물이 거래되지 않아 보증금을 낮춰 재계약하는 사례가 늘고 있다. 중소도시·군 지역은 인구가 줄어드는 추세가 더욱 뚜렷해 전세 매물이 다량 누적되는 모습이다.

특히 전남 지역은 신규 입주 물량이 제한적임에도 불구하고 전세 수요 자체가 감소하면서, 기존 전세 물건의 가격 하락이 두드러지게 나타나고 있다. 이는 지역 경제 침체와 인구 유출이 복합적으로 작용한 결과로 볼 수 있다.

3. 종합 분석 및 전망

권역별 시장 동향 및 전망

광주는 매매 변동률이 전주 -0.02%에서 이번 주 -0.05%로 하락폭이 커졌고, 전세는 -0.01% → -0.02%로 약세를 이어가고 있다. 일부 선호 입지(서구·남구 등)에서도 거래가 부진하여, 당분간 반등 모멘텀이 부족하다는 분석이 우세하다.

광주의 경우 학군이나 생활 인프라가 우수한 일부 지역을 제외하면, 전반적으로 수요 위축이 뚜렷하다. 특히 신규 공급이 계속되는 광산구 등에서는 구축 아파트의 가격 하락이 더 두드러질 것으로 전망된다.

전북은 매매(-0.03%)는 하락폭이 확대되었고, 전세(보합→-0.01%)도 소폭 하락 전환하였다. 혁신도시 등 특정 지역을 제외하면 인구가 꾸준히 늘거나 산업·개발 호재가 두드러지지 않아, 시장 전반의 회복세를 기대하기는 아직 이르다.

전북 지역은 전주시를 중심으로 한 일부 도시권과 그 외 지역 간 양극화가 심화될 가능성이 높다. 특히 인구 유출이 계속되는 군산, 익산 등의 중소도시는 가격 하락 폭이 더 클 것으로 예상된다.

전남은 매매(-0.04%)·전세(-0.03%) 모두 하락폭이 확대되었다. 광양·여수·순천 등 주요 도시에서도 뚜렷한 매수세가 없으며, 인구 정체·유출이 지속되는 군 지역은 하락 폭이 더 클 것으로 예상된다.

전남 지역은 여수의 관광 산업, 광양의 제철 산업 등 지역 특화 산업이 있는 도시와 그렇지 않은 지역 간 격차가 더욱 벌어질 것으로 전망된다. 특히 중소도시와 군 지역은 구조적인 인구 감소로 인해 부동산 시장의 침체가 장기화될 가능성이 높다.

시장 특징 및 영향 요인

광주·전라 지역 아파트 시장의 주요 특징과 영향 요인은 다음과 같다:

1. 인구 유출과 고령화: 특히 전북과 전남의 중소도시 및 군 지역에서는 지속적인 인구 감소와 고령화로 인해 주택 수요 자체가 구조적으로 감소하고 있다.
2. 산업 기반 약화: 지역 산업의 경쟁력 약화로 인한 일자리 감소는 인구 유출을 가속화하고, 이는 다시 주택 수요 감소로 이어지는 악순환이 발생하고 있다.
3. 금리 및 경기 불확실성: 전국적인 금리 및 경기 불확실성이 지방 도시에서 더 큰 영향을 미치면서, 적극적인 매수세가 형성되지 못하고 있다.
4. 신규 공급과 구축 아파트 가격 하락: 일부 도시에서의 신규 아파트 공급은 기존 구축 아파트의 가격 하락 압력으로 작용하고 있다.
5. 월세 선호 현상 강화: 전세자금 대출 부담과 주택 가격 하락 우려로 인해 전세보다 월세를 선호하는 현상이 강화되면서, 전세가격 하락이 가속화되고 있다.

향후 전망

결론적으로, 광주 및 전라도 지역(전북·전남)은 전반적인 하방 압력이 강해 매매·전세 모두 하락 내지 보합세가 이어지는 흐름이다. 인구 및 산업 구조 등의 근본적 요인이 단기간에 해소되지 않는 이상, 거래량 증가나 가격 회복을 기대하기는 어려워 보인다.

다만 특정 산업단지·관광개발·도시재생 등 개별 호재가 있는 지역은, 시장 전반이 침체된 상황에서도 낙폭이 줄거나 보합을 유지할 가능성이 있으므로 관심 지역에 대한 지속적인 모니터링이 필요하다.

특히 광주 서구와 남구의 일부 학군 지역, 전주시 일부 지역, 여수와 순천 등 관광 산업이 발달한 도시는 상대적으로 가격 방어력이 높을 것으로 예상된다. 반면, 인구 감소가 심각한 군 지역이나 산업 기반이 약화된 중소도시는 가격 하락이 더 두드러질 것으로 전망된다.

4. 요약 및 결론

2025년 4월 1주 기준 광주·전라 지역 아파트 시장 동향을 요약하면 다음과 같다:

• 광주: 매매(-0.02%→-0.05%) 하락폭 확대, 전세(-0.01%→-0.02%) 하락폭 소폭 확대
• 전북: 매매(-0.01%→-0.03%) 하락폭 확대, 전세(0.00%→-0.01%) 하락 전환
• 전남: 매매(-0.02%→-0.04%) 하락폭 확대, 전세(-0.01%→-0.03%) 하락폭 확대

전반적으로 세 지역 모두 매매·전세 가격이 하락세를 이어가거나 하락폭이 확대되는 양상을 보이고 있다. 이러한 흐름은 인구 감소, 산업 기반 약화, 금리 및 경기 불확실성 등 복합적 요인에 기인하며, 단기간 내 뚜렷한 회복을 기대하기는 어려운 상황이다.

향후 시장은 인구 유입 여부, 지역 산업 활성화 정도, 그리고 개발 사업의 진행 상황에 따라 영향을 받을 것으로 예상된다. 특히 광주광역시와 전주시, 여수·순천 등 주요 도시와 그 외 중소도시 간 양극화가 더욱 심화될 가능성이 높아, 지역별 차별화된 접근이 필요한 시점이다.