2025년 4월 1주 부산 울산 경남 아파트 시장 분석: 전반적 하락세 심화 속 지역 산업 회복 더딘 영향

2025년 4월 7일 기준 한국부동산원 주간 아파트가격동향 자료에 따르면, 부산광역시와 울산광역시, 경상남도 모두 아파트 가격 하락세가 이어지거나 심화되는 양상을 보인다. 부산과 경남은 하락폭이 확대된 반면, 울산은 전주와 동일한 하락폭을 유지하고 있다. 세부 지역별 동향과 전망을 자세히 살펴본다.

1. 부산광역시 아파트 시장 동향

매매가격: 하락폭 확대

부산 아파트 매매가격 변동률은 전주 -0.02%에서 이번 주 -0.05%로 하락폭이 확대됐다. 구·군별로 살펴보면 다음과 같은 특징을 보인다.

해운대구(-0.03%)·수영구(-0.04%)는 부산 내에서도 선호도가 높은 지역이지만, 매수 문의가 활발하지 않아 하락세가 유지된다. 다만 역세권·학군 우수 지역 일부 단지는 보합 거래 사례도 관찰된다. 이들 지역은 부산 내에서도 프리미엄이 있는 지역이지만, 현재의 시장 상황에서는 방어력이 예전만큼 강하지 않은 모습이다.

연제구(-0.05%)·남구(-0.06%)는 구축 매물이 쌓이면서 매매가격이 추가로 하락한다. 투자 수요도 줄어들어 매물이 쉽게 소화되지 않는다. 특히 비역세권이나 중소규모 단지들은 가격 하락 폭이 더 큰 경향을 보인다.

사상구·사하구(-0.05% 내외)는 비교적 저렴한 매물이 많으나, 경기·금리 부담으로 실거주자 매수세가 주저하는 모습이다. 이들 지역은 상대적으로 저렴한 가격대로 실수요자들의 관심을 받을 수 있으나, 현재 경기 상황에서는 적극적인 매수로 이어지지 않고 있다.

부산 아파트 매매시장 하락의 주요 원인으로는 지난해까지 이어지던 외지 투자 수요가 급감한 점과 지역 내 신규 분양·입주가 늘면서 경쟁력 있는 신축 단지를 제외하고는 매물이 적체되는 흐름을 꼽을 수 있다. 또한 국제 행사(예: 엑스포 등)나 해양 관광 산업 활성화 기대감이 있으나, 금리·경기 변수가 안정되지 않아 매수세 회복이 뚜렷하지 않은 상황이다.

전세가격: 하락 전환

부산 아파트 전세가격 변동률은 전주 -0.01%에서 이번 주 -0.03%로 하락 폭이 확대됐다. 해운대·수영·남구 등 선호 지역에서도 전세 매물이 쌓이면서 가격이 소폭 내려간다. 월세 선호 현상이 커져, 전세 거래 자체가 예년만큼 활발하지 않다.

중구·서구·동구 등 구도심 지역은 구축 전세 물량이 손쉽게 소진되지 않고, 신규 입주 단지들이 간헐적으로 나오면서 선택 폭이 넓어진 세입자들이 가격 협상을 유리하게 이끌고 있다. 특히 구축 아파트의 경우 임대인들 사이에서 경쟁이 심화되며 전세가격 하락 요인으로 작용하고 있다.

고가 전세보다는 중소형 매물 위주로만 간헐적 수요가 이어지며, 하락세가 전반적으로 확대될 가능성이 높다. 특히 금리 부담으로 전세자금 대출을 활용하는 임차인들이 줄어들면서 월세 선호 현상이 강화되고 있는 점도 전세시장 약세의 주요 원인이다.

2. 울산광역시 아파트 시장 동향

매매가격: 하락세 지속

울산 아파트 매매가격 변동률은 전주 -0.04%에서 이번 주에도 -0.04%로 하락폭이 유지됐다. 구·군별로 살펴보면 다음과 같은 특징을 보인다.

남구(-0.05%)·중구(-0.03%)는 현대자동차 등 대형 사업장 배후 수요가 있으나, 금리와 경기 불확실성 탓에 매매 문의가 크게 늘지 않아 하락 기조가 유지된다. 특히 대형 사업장의 생산 활동이 주택 매수로 이어지는 선순환이 아직 뚜렷하게 나타나지 않고 있다.

동구(-0.04%)는 조선업 경기가 서서히 회복 중이지만, 아직 주택 매수심리로 전환될 만큼의 영향력은 미미하여 거래 절벽이 이어진다. 조선업 호황에 따른 고용 확대와 소득 증가가 실제 주택 매수로 이어지기까지는 시간이 더 필요한 상황이다.

북구·울주군(-0.02% 내외)은 일부 대단지의 입주 영향으로 매매가 하방 압력이 커지고, 구축 아파트 매도자들이 매물이 소화되지 않아 호가를 낮추는 분위기다. 특히 신규 입주 단지와 경쟁해야 하는 구축 아파트들은 가격 경쟁력을 확보하기 위해 매도가를 조정하는 사례가 늘고 있다.

울산 아파트 매매시장 하락의 주요 원인으로는 울산 지역 경기(조선·자동차 등)가 완연하게 살아나기 전까지, 실수요자들이 금리 부담을 감수하며 적극 매입에 나서는 사례가 많지 않다는 점을 꼽을 수 있다. 또한 매물 적체가 지속되고, 관망세가 길어지면서 매도·매수 모두 눈치 싸움이 심화되는 양상이다.

전세가격: 하락폭 확대

울산 아파트 전세가격 변동률은 전주 -0.02%에서 이번 주 -0.03%로 하락폭이 다소 확대됐다. 남구·동구 등에서도 전세 계약이 이전처럼 활발하지 않고, 직장인 수요가 주로 중소형 평형대로 몰리면서 상대적으로 대형 평수 전세가 하락폭이 더 크다.

울주군은 신축 단지 입주가 증가함에 따라 역전세 부담이 생기고 있으며, 전세 선호도 자체가 낮아져 월세로 전환하는 움직임도 감지된다. 전세 재계약 시 보증금 인상을 억제하거나, 일부 단지에서는 오히려 낮춰 재계약하는 사례도 늘어난다.

특히 자동차, 조선 등 지역 주력 산업의 고용 불확실성이 임차 수요에도 영향을 미치고 있으며, 이는 전세시장 전반의 약세로 이어지고 있다. 또한 신규 입주 물량이 공급되는 지역에서는 전세 공급 증가에 따른 가격 하락 압력이 더욱 두드러지게 나타나고 있다.

3. 경상남도 아파트 시장 동향

매매가격: 하락폭 확대

경남 아파트 매매가격 변동률은 전주 -0.03%에서 이번 주 -0.05%로 하락폭이 확대됐다. 지역별로 살펴보면 다음과 같은 특징을 보인다.

창원(-0.04%)은 창원 내에서 중심지인 성산구와 의창구 등은 실거주 수요가 일부 있지만, 전체적으로 매도 호가가 내려가는 추세다. 신규·재개발 단지 입주가 이어져 시장을 약세로 이끈다. 특히 행정중심지로서의 위상에도 불구하고, 전반적인 경기 침체와 인구 정체가 주택시장 활성화를 저해하는 요인으로 작용하고 있다.

김해(-0.05%)·진주(-0.03%)는 경남에서 규모가 큰 도시들이지만, 부산·울산으로의 이동이나 관망세가 이어져 거래량이 많지 않다. 가끔 실거주 매수는 있으나, 가격 반등 동력으로 이어지지는 않는다. 특히 김해의 경우 부산과의 접근성으로 인한 수요가 있음에도 불구하고, 전반적인 시장 침체의 영향에서 벗어나지 못하고 있다.

거제(-0.02%)는 조선업 회복 기대감으로 한때 매매가가 안정 또는 소폭 상승했으나, 아직 대내외 불확실성으로 매수세가 크게 늘지는 못하고 있다. 조선업 경기 회복이 주택시장으로 확산되기까지는 시간이 더 필요한 상황이다.

기타 중소도시는 인구가 줄어드는 지역은 매물이 쌓이며 가격이 더 가파르게 내려가는 상황이다. 특히 산업 기반이 약하고 인구 유출이 심한 지역에서는 가격 하락 폭이 더 크게 나타나고 있다.

경남 아파트 매매시장 하락의 주요 원인으로는 중심 산업(조선·기계·부품 등)이 완전한 회복세로 접어들기 전까지는 주택 시장에 긍정적 영향을 미치기 어려운 분위기라는 점을 꼽을 수 있다. 또한 금리 인상 기조가 한풀 꺾였다 해도, 여전히 불확실성이 남아 있어 매수자들이 적극적으로 움직이지 않는다는 점이 하락세를 지속시키는 원인이다.

전세가격: 하락폭 확대

경남 아파트 전세가격 변동률은 전주 -0.01%에서 이번 주 -0.02%로 하락폭이 확대됐다. 창원·김해·진주에서도 중소형 전세 매물이 상대적으로 빠르게 소진되는 경우가 있지만, 전체 거래량은 적어 전세가를 상승시킬 만큼의 수요는 아니다.

신규 아파트 입주가 지속되면서 전·월세 물량이 일시에 풀리는 지역들이 있고, 이로 인해 전세 가격이 하방 압력을 받는다. 월세로의 선호도 증가, 역전세난 우려 등은 부산·울산과 비슷한 흐름으로 전개된다.

특히 경남 지역은 산업 구조 변화와 함께 젊은 인구의 유출이 계속되는 상황에서, 전세 수요 자체가 감소하는 추세를 보이고 있다. 이는 전세가격 하락의 구조적 요인으로 작용하고 있다.

4. 종합 분석 및 전망

권역별 시장 동향 및 전망

부산은 매매 변동률이 -0.05%로 하락폭이 커졌고, 전세도 -0.03%로 하락세가 뚜렷하다. 외지 투자 수요가 부진한 가운데, 엑스포 기대감 등 호재가 실거래 활성화로 이어지기까지는 시간이 더 필요할 것으로 보인다. 부산의 경우 중장기적으로는 국제행사와 해양·관광 산업 활성화에 따른 수요 회복이 기대되지만, 단기적으로는 매물 적체와 매수심리 위축이 지속될 가능성이 높다.

울산은 매매(-0.04%)는 전주 대비 같은 하락폭을 보이며, 전세(-0.03%)는 하락폭이 약간 확대되었다. 대형 사업장 경기 회복이 아직 주택 매수심리로 연결되지 않아, 매매·전세 모두 당분간 약세가 지속될 가능성이 높다. 울산의 회복은 자동차와 조선 산업의 경기 개선과 밀접한 관련이 있으며, 이들 산업의 고용과 투자가 확대될 때 주택시장도 회복세를 보일 것으로 전망된다.

경남은 매매(-0.05%)·전세(-0.02%) 모두 하락폭이 소폭 확대되었다. 조선·기계 등 지역 산업의 회복이 시장 전반에 긍정적 영향을 주기에는 시차가 있을 것으로 보이며, 신규 입주 물량 부담이 계속해 가격 하방 압력을 가중시킬 전망이다. 특히 인구 유출이 계속되는 중소도시의 경우 구조적인 수요 부족으로 인해 회복이 더딜 것으로 예상된다.

시장 특징 및 영향 요인

부산·울산·경남 아파트 시장의 주요 특징과 영향 요인은 다음과 같다:

1. 지역 산업 회복 지연: 조선·자동차·기계 등 지역 주력 산업의 회복이 더디게 진행되면서, 고용 안정과 소득 증가를 통한 주택 수요 회복이 지연되고 있다.
2. 신규 공급 물량 부담: 다수 지역에서 신규 아파트 입주가 이어지면서 기존 주택 시장에 하방 압력으로 작용하고 있다.
3. 금리 및 경기 불확실성: 금리 인상 기조가 다소 완화되었음에도 불구하고, 여전히 주택 구매나 전세 자금 마련에 부담으로 작용하고 있다.
4. 인구 유출과 수요 감소: 특히 경남 지역의 중소도시에서는 인구 유출이 계속되면서 주택 수요 자체가 감소하는 구조적 문제가 발생하고 있다.
5. 투자 수요 감소: 부산 등에서 두드러졌던 외지 투자 수요가 크게 줄어들면서, 실수요 중심의 시장으로 재편되는 과정에서 거래량과 가격이 조정받고 있다.

향후 전망

부산·울산·경남 전 지역에서 하락세가 이어지거나 확대되는 모습이 두드러진다. 금리·경기 여건이 개선되지 않는 이상, 이들 지역에서 매매가격·전세가격이 반등세로 돌아서기는 쉽지 않아 보인다.

단, 조선업·자동차 산업 등에서 실적이 본격 회복된다면, 해당 산업 수요가 집중된 도시(거제·울산·창원 등) 일부 단지를 중심으로 국지적인 회복을 기대할 수 있으니 지속적인 모니터링이 필요하다.

특히 부산의 경우 2030 세계박람회(엑스포) 유치 실패에도 불구하고, 해양 관광 인프라 확충과 교통망 개선 등 장기적 호재가 있어 중장기적으로는 선별적 회복이 예상된다. 울산과 경남은 제조업 경기 회복이 관건이며, 이들 산업의 고용 확대와 투자 증가가 주택시장 회복의 전제조건이 될 것이다.

5. 요약 및 결론

2025년 4월 1주 기준 부산·울산·경남 아파트 시장 동향을 요약하면 다음과 같다:

• 부산: 매매(-0.02%→-0.05%) 하락폭 확대, 전세(-0.01%→-0.03%) 하락폭 확대
• 울산: 매매(-0.04%→-0.04%) 하락폭 유지, 전세(-0.02%→-0.03%) 하락폭 확대
• 경남: 매매(-0.03%→-0.05%) 하락폭 확대, 전세(-0.01%→-0.02%) 하락폭 확대

전반적으로 세 지역 모두 하락세가 지속되거나 심화되는 양상을 보이고 있으며, 특히 부산과 경남은 매매·전세 모두 하락폭이 확대되는 추세다. 이러한 흐름은 지역 산업 경기의 더딘 회복, 신규 공급 물량 부담, 금리 및 경기 불확실성 등 복합적 요인에 기인한다.

향후 시장 방향은 지역 산업 경기 회복 속도, 금리 정책 변화, 그리고 인구 및 고용 변화에 크게 영향을 받을 것으로 보인다. 투자자와 실수요자 모두 지역별 경제 지표와 산업 동향을 주시하며, 선별적인 접근이 필요한 시점이다.