2025년 4월 1주차 아파트 가격 동향 분석 및 전망: 선호지역과 비선호지역 간 양극화 심화

최근 부동산 시장의 흐름이 어떻게 변하고 있는지 궁금한 사람들이 많다. 특히 요즘 같은 변동기에는 전국 아파트 가격의 흐름을 제대로 파악하는 것이 중요하다. 한국부동산원의 2025년 4월 7일 기준 주간 아파트가격동향 보도자료를 바탕으로 현재 시장 상황을 깊이 들여다보자.

전국 매매시장, 하락세 지역 확대되는 중

전국 아파트 매매가격은 지난주 대비 -0.02%로 하락폭이 소폭 확대됐다. 이는 이전 주 -0.01%였던 것과 비교할 때 하락 추세가 더 뚜렷해지고 있음을 보여준다. 지역별로 살펴보면 178개 시군구 중 상승 지역은 69개에서 61개로 줄어든 반면, 하락 지역은 99개에서 107개로 늘어났다. 이는 전반적으로 시장 분위기가 약세로 전환되고 있다는 신호로 볼 수 있다.

하지만 모든 지역이 같은 패턴을 보이는 것은 아니다. 수도권과 지방 사이에는 뚜렷한 온도차가 존재한다.

수도권 매매시장, 선호지역 중심 상승세 유지하나 전체적 상승폭 축소

수도권 전체 매매가격은 0.01% 상승하며 보합 내지 약보합 분위기다. 특히 서울은 0.08% 상승하며 여전히 상승세를 이어가고 있지만, 이전 주 0.11%에 비해 상승폭이 줄어들었다.

서울 내에서도 강북권과 강남권은 각각 다른 모습을 보인다. 강북권에서는 성동구(0.20%), 마포구(0.17%), 용산구(0.13%) 등 선호도 높은 지역이 상승을 주도했다. 강남권에서는 강남구(0.20%), 송파구(0.16%), 양천구(0.14%) 등 재건축 추진단지와 선호 단지 중심으로 상승했다.

하지만 이러한 상승세 속에서도 매수 관망세가 확산되며 전체적인 상승폭은 축소되는 추세다. 이는 시장이 점차 조정 국면으로 진입하고 있다는 것을 암시한다.

인천은 -0.02%로 하락세를 보였으나, 전주 -0.03%에 비해 하락폭은 다소 줄어들었다. 인천 내에서도 중구와 미추홀구는 신축·역세권 위주로 소폭 상승한 반면, 연수구·남동구·서구 등은 입주물량이나 구축 위주 매물이 하락세를 주도하며 뚜렷한 양극화를 보였다.

경기도는 0.00%에서 -0.01%로 하락 전환됐다. 과천시(0.19%), 성남 분당구(0.09%), 용인 수지구(0.07%) 등은 상승했으나, 안성시(-0.18%), 이천시(-0.15%), 평택시(-0.14%) 등 입주물량이 많거나 수요가 부진한 지역의 하락폭이 커지며 전체적으로 하락 전환된 것이다.

지방 매매시장, 약세 지속되며 하락폭 확대 지역 늘어

지방 전체 매매가격은 -0.05%로 전주와 동일한 수준을 유지했다. 하지만 내부적으로 살펴보면 5대 광역시는 -0.06%로 광주(-0.10%), 대구(-0.09%) 등에서 하락세가 지속됐다.

세종은 -0.07%로 매물이 누적되면서 다정·새롬동 위주 하락세가 이어졌다. 8개 도는 -0.05%로 충북 일부 지역을 제외하고 전반적으로 하락 또는 하락폭 확대가 눈에 띈다. 특히 전북(0.00%→-0.05%), 충남(-0.03%→-0.06%) 등의 하락폭 확대가 두드러진다.

이는 지방 부동산 시장의 침체가 전반적으로 계속되고 있음을 보여준다. 지방은 수도권에 비해 실수요가 부족하고, 경기 침체의 영향을 더 크게 받는 경향이 있어 회복이 더딘 모습이다.

전세시장, 보합 흐름 속 지역 간 양극화 뚜렷

전국 기준 전세가격 변동률은 0.02%에서 0.00%로 보합 전환됐다. 상승 지역은 100개에서 84개로 줄었고, 하락 지역은 68개에서 81개로 늘어났다.

수도권 전체 전세가격은 0.02%로 상승폭이 축소됐다. 서울은 0.02%로 역세권·학군지·대단지 등 선호 단지 위주의 임차수요는 유지되나, 일부 구축 단지에서는 전세가격이 하락해 전체 상승폭이 크게 줄었다.

서울 내에서도 강북권은 은평구(-0.02%), 성북구(-0.01%) 등에서 하락했고, 용산구(0.05%), 마포구(0.04%) 등은 상승했다. 강남권은 서초구(-0.08%), 강남구(-0.01%)가 하락 전환된 반면, 송파구(0.10%), 영등포구(0.08%) 등은 주요 역세권·대단지 위주로 상승세를 유지했다.

인천은 0.01%에서 0.00%로 보합 전환됐다. 서구(-0.05%), 연수구(-0.03%) 등은 입주물량 영향으로 하락했으나, 남동구(0.09%), 동구(0.03%), 미추홀구(0.03%) 등은 역세권이나 신축 위주로 상승했다.

경기도는 0.03%에서 0.01%로 상승폭이 축소됐다. 광명시(-0.14%), 이천시(-0.13%) 등에서 하락했으나, 과천시(0.25%)는 재건축 이주수요로, 안양 동안구(0.14%)·화성시(0.11%) 등은 꾸준한 수요로 상승했다.

지방 전체 전세가격은 0.00%에서 -0.02%로 하락 전환했다. 5대 광역시는 대전(-0.07%), 대구(-0.05%) 등 전반적으로 하락세를 보였고, 세종은 0.03%에서 -0.08%로 다정·아름·소담동 위주로 하락하며 하락 전환됐다. 8개 도는 0.00%에서 -0.02%로 하락 전환됐는데, 특히 전북(0.01%→-0.06%)에서 익산·군산시 등의 하락 전환이 두드러졌다.

주목할만한 지역별 특징과 패턴

서울: 재건축과 학군 프리미엄 지속되나 상승세 둔화

서울은 매매·전세 모두 상승세를 유지하고 있지만, 상승폭이 전주 대비 둔화되는 모습이 관찰된다. 매매는 재건축 호재가 있는 압구정·개포·목동 등과 선호 학군지인 송파·양천 등에서 주도하는 반면, 일부 지역은 매수세가 주춤하는 모습이다.

전세는 학군지와 대단지 수요로 상승세가 이어지지만, 서초·강남 일대 일부 구축은 오히려 조정을 받으며 양극화 양상을 보인다. 이는 서울 내에서도 선호도에 따른 가격 차별화가 심화되고 있음을 시사한다.

인천·경기: 지역별 온도차 심화

인천과 경기는 매매와 전세 모두 지역별로 온도차가 크다. 경기 남부 일부 지역인 과천·분당·용인 등과 인천 내 남동·동구 등 특정 구는 상승세를 보이는 반면, 평택·안성·이천·광명 등 신축 입주물량이 많거나 수요가 분산되는 지역은 하락이 이어지고 있다.

특히 눈여겨볼 점은 과천시의 경우 재건축 이주수요가 집중되며 매매가격은 0.19%, 전세가격은 0.25% 상승했다는 점이다. 반면 입주물량이 많은 평택시(-0.14%)나 안성시(-0.18%)는 매매가격 하락폭이 크게 나타났다. 이는 수요와 공급의 불균형이 지역별로 다르게 나타나고 있음을 보여준다.

지방 5대 광역시: 전반적 하락세 지속

광주, 대구, 대전, 부산의 전반적 하락세가 계속되거나 낙폭이 소폭 확대되는 지역이 존재한다. 울산은 비교적 견조한 움직임을 보이며 매매는 보합 내지 소폭 상승, 전세는 상승폭이 축소되는 모습이다.

이는 지방 5대 광역시의 경우 서울과 같은 강한 재건축 이슈나 수요 집중 현상이 부족하기 때문으로 볼 수 있다. 또한 경기 침체로 인한 지방 경제의 어려움이 부동산 시장에도 반영되고 있는 것으로 보인다.

세종: 매매·전세 모두 하락세 지속

세종은 매매·전세 모두 하락세가 지속되고 있다. 매물이 적체되고, 수요 회복이 더디면서 단지별로 추가 하향 조정이 나오는 분위기다. 특히 세종 전세가격은 0.03%에서 -0.08%로 하락 전환되었는데, 다정·아름·소담동 위주로 하락세가 두드러졌다.

이는 세종시 부동산 시장이 2023-2024년의 과열 이후 조정 국면에 들어선 것으로 볼 수 있다. 공급 과잉과 수요 부족이 맞물리며 당분간 약세가 이어질 가능성이 높아 보인다.

그 외 8개 도: 전반적 하락세 중에도 지역별 편차 커

충북을 제외하고는 전반적으로 하락 내지 상승폭 둔화 현상이 뚜렷해지고 있다. 충북은 일시적으로 상승하거나 하락폭이 축소된 흐름을 보이는 청주시 흥덕구·서원구 등 일부 시군이 있으나, 음성군·제천시·충주시 등은 여전히 약세를 보여 지역별 편차가 크다.

전북은 군산·익산 중심으로 하락 전환됐고, 충남·강원·전남도 하락폭이 확대되는 추세다. 이는 지방 부동산 시장의 침체가 광범위하게 나타나고 있음을 보여준다.

종합 분석 및 향후 전망

선호지역과 비선호지역 간 양극화 심화

현재 부동산 시장의 가장 두드러진 특징은 선호지역과 비선호지역 간 양극화가 심화되고 있다는 점이다. 수도권 일부 인기 지역(서울 주요 재건축 단지, 성남 분당, 과천, 용인 수지 등)은 상승 흐름이 이어지고 있지만, 전체적으로는 상승폭이 점차 줄거나 보합·약보합으로 돌아서는 양상이 나타난다.

전세시장도 마찬가지로 선호 입지·단지에 수요가 몰리며 상승이 유지되는 곳이 있는 반면, 수요가 적은 지역이나 입주물량 영향이 큰 곳은 약세가 심화되는 양극화가 계속될 것으로 보인다.

지방의 경우 5대 광역시 및 세종 대부분이 매매·전세 모두 하락 흐름을 유지하고 있고, 하락폭이 커지거나 보합에서 하락으로 전환되는 사례가 늘어나는 등 전반적으로 수요 부진이 두드러진다.

향후 시장에 영향을 미칠 주요 요인들

향후 부동산 시장은 다음과 같은 요인들에 의해 크게 영향을 받을 것으로 예상된다:

1. 금리 동향: 금리가 추가로 안정되거나 하향 조정된다면 실수요·투자수요가 다시 유입될 가능성이 있다. 하지만 금리 인하 속도가 느리거나 제한적이라면 시장 회복도 더딜 수 있다.
2. 경기·경제 여건: 실물경기 및 가계부채 부담 등으로 인해 거래량이 당분간 크게 늘어나기는 어려울 것이라는 관측이 많다. 경기 회복이 본격화되기 전까지는 시장 전반의 상승 모멘텀이 약할 가능성이 크다.
3. 신규 입주물량: 올해와 내년 공급 예정인 입주물량이 시장에 어떤 영향을 미칠지도 중요한 변수다. 특히 입주물량이 집중되는 지역에서는 전세가격 하락 압력이 더 커질 수 있다.

투자자와 실수요자를 위한 조언

이러한 시장 상황에서 부동산 투자자와 실수요자들은 어떤 전략을 가져가야 할까?

투자자의 경우

1. 선별적 접근 필요: 모든 지역이 동일한 흐름을 보이지 않는 만큼, 지역별・단지별 분석이 그 어느 때보다 중요하다. 입지, 학군, 교통, 재건축 가능성 등 펀더멘털이 탄탄한 지역을 선별적으로 접근하는 전략이 유효하다.
2. 장기적 관점 유지: 단기적인 시세 변동에 일희일비하기보다는 장기적 관점에서 접근하는 것이 중요하다. 특히 현재와 같은 조정기에는 섣부른 판단보다 시장의 흐름을 면밀히 관찰하는 인내심이 필요하다.
3. 리스크 관리 강화: 레버리지를 통한 과도한 투자는 자제하고, 금리 상승 가능성에 대비한 안전장치를 마련해두는 것이 바람직하다.

실수요자의 경우

1. 자신의 생활 패턴과 필요에 맞는 선택: 투자 수익보다는 실제 거주 목적에 맞는 선택이 중요하다. 직장과의 거리, 학군, 생활 인프라 등을 종합적으로 고려해야 한다.
2. 무리한 대출 지양: 가계부채 부담이 커질 수 있는 시기인 만큼, 자신의 상환 능력 내에서 구입 계획을 세우는 것이 안전하다.
3. 타이밍보다 적정 가격: 바닥을 정확히 맞추려 하기보다는 자신에게 적합한 물건을 적정 가격에 구입하는 것이 중요하다. 특히 지금처럼 지역별 온도차가 큰 시기에는 '싸게 사는 것'보다 '적정 가격에 좋은 물건을 사는 것'에 초점을 맞추는 것이 현명하다.

결론: 양극화 추세 속 선별적 접근 필요한 시기

2025년 4월 기준 부동산 시장은 선호 입지(역세권·학군·재건축 기대 등)와 비선호·공급 과잉 지역 간의 가격 격차가 더욱 벌어지는 양극화 추세가 한동안 지속될 가능성이 높아 보인다.

금리 동향, 경기 회복 속도, 신규 입주물량 등 여러 변수가 맞물리며 시장의 향방을 결정할 것이며, 당분간은 지역별・단지별 선별적 접근이 필요한 시기로 판단된다. 투자자와 실수요자 모두 각자의 상황과 목적에 맞는 신중한 판단이 필요한 때다.

부동산은 결국 '위치의 게임'이라는 오래된 격언이 다시 한번 증명되고 있는 시장 상황이다. 이런 때일수록 수시로 시장 동향을 주시하며 자신에게 맞는 최적의 선택을 할 수 있도록 준비해야 할 것이다.