2025년 4월 4주차 서울 아파트 시장 분석: 매매가격 상승세 확대, 재건축 단지 중심 상승 지속

한국부동산원(원장 손태락)이 발표한 2025년 4월 4주(4.28일 기준) 주간 아파트가격 동향 자료에 따르면, 서울 아파트 매매가격은 0.09% 상승하며 지난주(0.08%)보다 상승폭이 확대된 것으로 나타났다. 전세시장에서는 0.03%의 상승률을 기록하며 지난주와 동일한 수준을 유지했다. 이번 글에서는 한국부동산원의 최신 데이터를 바탕으로 서울 아파트 시장의 세부 권역별 동향과 특징을 자세히 살펴보도록 한다.

서울 아파트 매매시장 동향

서울 아파트 매매가격은 0.09% 상승하며 지난주(0.08%)보다 상승폭이 확대됐다. 전국 주택시장이 전반적으로 하락세(-0.02%)를 보이는 가운데, 서울은 유일하게 뚜렷한 상승세를 이어가고 있어 주목된다. 특히 재건축 등 주요 선호단지를 중심으로 매도 희망가격이 상승하고 실제 거래도 상승한 가격에 체결되는 사례가 늘어나는 모습이다. 다만 일부 지역과 단지에서는 수요자들의 관망세가 나타나면서 지역별 양극화 현상도 관찰되고 있다.

권역별 매매시장 분석

강북 14개구: 안정적 상승세 (0.05%)

강북 14개구는 평균 0.05% 상승하며 지난주와 동일한 상승률을 유지했다. 세부적으로 살펴보면 다음과 같다:

• 마포구(0.17%): 정주여건이 양호한 염리동과 아현동을 중심으로 상승세가 두드러졌다. 홍대입구와 공덕역 인근 단지들의 수요가 견조하게 유지되는 모습이다.
• 성동구(0.16%): 성수동과 금호동 위주로 상승했다. 특히 성수동은 핫플레이스로 자리잡으면서 젊은 수요층의 관심이 높아지고 있으며, 금호동은 한강변 조망권을 갖춘 단지들의 인기가 여전하다.
• 용산구(0.15%): 이촌동과 한남동을 중심으로 상승세를 보였다. 용산 국제업무지구 개발 기대감과 함께 한강변 입지를 갖춘 이촌동 단지들의 가격 상승이 이어지고 있다.
• 광진구(0.09%): 구의동과 자양동의 주요 단지 위주로 상승했다. 강변역과 건대입구역 인근 교통여건이 좋은 단지들의 수요가 꾸준하다.
• 종로구(0.07%): 홍파동과 창신동 위주로 상승했다. 도심 접근성이 뛰어난 지역을 중심으로 소형 평형대의 수요가 늘어나는 추세다.

이 외에도 동대문구(0.04%), 중랑구(0.02%) 등에서도 소폭 상승세가 관찰됐다. 반면 강북구(0.00%), 도봉구(0.00%)는 보합세를 보이며 강북권 내에서도 지역별 차별화가 나타났다.

강남 11개구: 견조한 상승세 (0.11%)

강남 11개구는 평균 0.11% 상승하며 강북권보다 더 높은 상승률을 기록했다. 세부적으로 살펴보면 다음과 같다:

• 강남구(0.19%): 대치동과 압구정동을 중심으로 강한 상승세를 보였다. 특히 대치동은 학군 프리미엄과 함께 재건축 기대감이 있는 단지들의 가격 상승이 두드러졌으며, 압구정동 역시 재건축 이슈로 관심이 집중되고 있다.
• 서초구(0.18%): 반포동과 잠원동의 주요 단지를 중심으로 상승했다. 한강변 재건축 단지들의 추진 속도가 빨라지면서 인근 단지들로 상승세가 확산되는 모습이다.
• 송파구(0.18%): 잠실동과 신천동 위주로 상승했다. 잠실 MICE 복합단지 개발 기대감과 함께 대단지 아파트들의 희소성이 부각되며 상승세가 이어지고 있다.
• 양천구(0.14%): 목동과 신정동 위주로 상승했다. 목동 재건축 이슈와 함께 학군 수요가 꾸준히 유입되는 모습이다.
• 강동구(0.11%): 고덕동과 상일동 대단지 위주로 상승했다. 고덕 강일지구 개발과 고덕비즈밸리 조성 등 개발 호재가 가격 상승을 견인하고 있다.

이 외에도 동작구(0.08%), 구로구(0.04%), 금천구(0.02%) 등 대부분의 강남권 자치구에서 상승세가 관찰됐다.

서울 아파트 전세시장 동향

서울 아파트 전세가격은 0.03% 상승하며 지난주와 동일한 상승률을 유지했다. 지역별로 상승과 하락이 혼조세를 보이는 가운데, 정주여건이 양호한 역세권 및 대단지 위주로 임차 수요가 지속되고 있다. 일부 지역에서는 상승 계약이 체결되는 등 서울 전체적으로는 완만한 상승세가 이어지고 있다.

권역별 전세시장 분석

강북 14개구: 소폭 상승세 (0.02%)

강북 14개구는 평균 0.02% 상승하며 안정적인 흐름을 보였다. 세부적으로 살펴보면 다음과 같다:

• 용산구(0.05%): 이촌동과 한남동을 중심으로 상승했다. 한강변 단지와 재개발 이슈가 있는 지역을 중심으로 임차 수요가 꾸준히 유입되고 있다.
• 광진구(0.04%): 자양동과 광장동 위주로 상승했다. 건대입구 상권 인근과 강변역 주변 단지들의 전세 수요가 견조하게 유지되고 있다.
• 노원구(0.04%): 상계동과 하계동 역세권 위주로 상승했다. 학군 수요와 더불어 지하철 접근성이 좋은 단지들의 인기가 높은 편이다.
• 종로구(0.03%): 무악동과 평동 구축 아파트 위주로 상승했다. 도심 접근성이 뛰어난 지역을 중심으로 1~2인 가구의 수요가 늘어나는 추세다.
• 중구(0.03%): 황학동과 순화동 주요 단지 위주로 상승했다. 도심 업무지구와의 접근성이 좋은 단지들의 전세 수요가 꾸준하게 유지되고 있다.

반면 성북구(-0.02%)는 하락세를 보이며 지역별 차별화가 나타났다. 도봉구(0.03%)와 노원구(0.04%)는 비교적 저렴한 전세가격과 학군 수요로 상승세를 보였다.

강남 11개구: 혼조세 속 소폭 상승 (0.03%)

강남 11개구는 평균 0.03% 상승했으나, 자치구별로 상승과 하락이 혼재된 모습을 보였다. 세부적으로 살펴보면 다음과 같다:

• 서초구(-0.05%): 서초동과 잠원동 위주로 하락했다. 고가 전세물량이 누적되면서 전세가격 조정이 일어나는 모습이다.
• 강서구(0.06%): 등촌동과 내발산동의 교통여건이 양호한 단지 위주로 상승했다. 마곡지구 개발 영향으로 인근 지역의 전세 수요가 증가하고 있다.
• 양천구(0.05%): 신정동과 목동 주요 단지 위주로 상승했다. 학군 수요와 함께 목동 재건축 이슈로 인한 이주수요가 전세시장에 영향을 미치고 있다.
• 영등포구(0.05%): 대림동 및 문래동3가 위주로 상승했다. 여의도 업무지구와의 접근성이 좋은 지역을 중심으로 직장인 수요가 꾸준하게 유입되고 있다.

강남구(0.03%)와 송파구(0.00%)는 각각 소폭 상승과 보합세를 보였으며, 강동구(0.04%)는 신규 아파트 입주로 인한 전세 수요 증가로 상승세를 나타냈다.

서울 아파트 시장 세부 특징 및 변화 요인

매매시장 주요 특징

1. 재건축 단지 중심 상승세: 서울 내 재건축 추진 단지와 그 인근 지역을 중심으로 가격 상승세가 두드러지고 있다. 특히 강남구 대치동, 서초구 반포동, 송파구 잠실동 등 핵심 지역의 재건축 단지들은 규제 완화 기대감과 함께 높은 상승률을 기록했다.
2. 강남권과 강북권의 격차 확대: 강남 11개구(0.11%)와 강북 14개구(0.05%) 사이의 상승률 격차가 점차 확대되고 있다. 강남권은 재건축 이슈와 교육 환경 프리미엄이 작용하는 반면, 강북권은 상대적으로 안정적인 흐름을 보이고 있다.
3. 역세권 및 교통망 우수 지역 선호: 지하철역과의 접근성이 좋고 교통여건이 우수한 지역을 중심으로 수요가 집중되는 현상이 지속되고 있다. 특히 직장과의 접근성이 주요 구매 결정 요인으로 작용하는 모습이다.
4. 지역별 양극화 심화: 같은 자치구 내에서도 인기 행정동과 비인기 지역 간의 가격 격차가 확대되고 있다. 정주여건과 학군, 개발 호재 등에 따라 소지역별 차별화가 뚜렷하게 나타나고 있다.

전세시장 주요 특징

1. 임대차법 영향 지속: 전월세상한제와 계약갱신청구권 등 임대차 3법의 영향으로 신규 전세 물량이 제한적인 상황이 이어지고 있다. 이로 인해 인기 지역을 중심으로 전세가격의 상승 압력이 지속되는 모습이다.
2. 역세권 중심 수요 집중: 대중교통 접근성이 우수한 역세권 단지들을 중심으로 전세 수요가 집중되는 현상이 뚜렷하다. 특히 지하철 2호선, 9호선 등 주요 노선 인근 단지들의 전세가격 상승세가 두드러진다.
3. 전세가율 상승 추세: 일부 지역에서는 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)이 상승하는 추세를 보이고 있다. 이는 매매시장 관망세 속에 전세 선호 현상이 나타나고 있음을 시사한다.
4. 월세 전환 가속화: 전세 물량 부족과, 높은 전세가격으로 인해 월세 전환이 가속화되고 있다. 특히 소형 평형대를 중심으로 보증금 대비 월세 비율이 높아지는 현상이 관찰되고 있다.

서울 아파트 시장 전망

단기 전망 (1~3개월)

1. 매매시장 상승세 지속 예상: 서울 아파트 매매시장은 당분간 상승세를 이어갈 것으로 예상된다. 특히 재건축 추진 단지와 인기 학군, 교통여건이 우수한 지역을 중심으로 상승세가 지속될 가능성이 높다.
2. 지역별 차별화 지속: 강남권과 강북권의 격차뿐만 아니라, 같은 자치구 내에서도 입지와 단지 특성에 따른 가격 차별화가 더욱 뚜렷해질 것으로 보인다.
3. 전세시장 혼조세 예상: 전세시장은 지역별 혼조세가 이어질 것으로 예상된다. 역세권과 인기 학군 등 수요가 많은 지역은 상승세를 이어가겠지만, 일부 고가 전세 물량이 많은 지역은 조정 가능성도 있다.

중장기 전망 (6개월~1년)

1. 정책 변수의 영향: 정부의 부동산 정책 기조와 금리 정책 변화가 서울 아파트 시장의 향방을 결정하는 주요 변수로 작용할 전망이다. 규제 완화 기조가 이어진다면 상승세가 지속될 가능성이 높다.
2. 재건축 이슈의 지속적 영향: 재건축 규제 완화와 안전진단 기준 개선 등의 정책에 따라 재건축 단지와 인근 지역의 가격 변동성이 커질 수 있다.
3. 공급 요인의 영향: 향후 서울 내 신규 공급량과 입주 일정에 따라 수급 상황이 변화할 가능성이 있다. 특히 3기 신도시와 도심 개발 사업의 진행 상황에 따라 주변 지역 시장이 영향을 받을 수 있다.

결론

2025년 4월 4주차 서울 아파트 시장은 매매가격이 0.09% 상승하며 전국 평균(-0.02%)을 크게 상회하는 상승세를 보였다. 전세가격도 0.03% 상승하며 안정적인 흐름을 유지했다. 특히 재건축 단지와 인기 학군, 교통여건이 우수한 지역을 중심으로 상승세가 두드러지는 모습이다.

서울 아파트 시장은 향후에도 지역별, 단지별 차별화가 더욱 심화될 것으로 예상된다. 투자자와 실수요자 모두 지역별 특성과 정책 변화, 금리 동향 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요한 시점이다. 특히 재건축 이슈와 학군, 교통 인프라 등 입지적 요소를 중심으로 한 세밀한 분석이 투자 성과를 좌우할 것으로 보인다.

한국부동산원은 공휴일로 인해 다음 주(2025년 5월 1주) 주간 아파트 가격 동향조사는 2025년 5월 9일(금) 공표 예정임을 안내했다.