2025년 5-6월 과천 부동산 시장 분석

과천 부동산 시장이 뜨겁다. 2025년 상반기 들어 전국에서 가장 강한 상승세를 기록하며 투자자와 실수요자 모두의 시선을 집중시키고 있는 과천. 특히 5-6월은 그야말로 과천 부동산의 '전성기'라고 불러도 과언이 아닐 정도로 다양한 이슈들이 터져 나왔다.

강남권 규제 강화에 따른 풍선효과, 재건축 이주 본격화, 그리고 공급 제한성까지 겹치면서 과천은 수도권 부동산의 새로운 핫플레이스로 떠올랐다. 과연 과천 부동산 시장에 무슨 일이 일어나고 있는 걸까?

매매 가격 분석 - 전국 최고 수준 상승률 기록

놀라운 상승 궤적

한국부동산원 자료를 살펴보면 과천의 매매가격 상승세가 얼마나 가파른지 알 수 있다. 2024년 연간 -1.13%로 하락세를 보였던 과천이 2025년 들어 완전히 다른 모습을 보여주고 있다.

2025년 연간 누적 상승률이 무려 7.10%를 기록했고, 특히 5월 12일부터 6월 16일까지 주간 상승률을 보면 그 열기를 실감할 수 있다. 5월 12일 0.35%에서 시작해 5월 19일 0.23%, 5월 26일 0.30%, 6월 2일 0.35%, 6월 9일 0.35%, 6월 16일 0.48%까지 꾸준한 상승세를 이어갔다.

구체적인 가격 상승 현황

1월 평균 아파트 매매가격이 약 17억 8,777만원이었던 과천이 5월에는 21억 123만원을 기록했다. 불과 4개월 만에 3억원 이상 오른 셈이다. 월평균 5,000만원씩 오르는 상승 속도는 그야말로 폭등이라는 표현이 어울릴 정도다.

KB국민은행 조사 결과도 이를 뒷받침한다. 5월 과천 아파트 매매가격은 전월 대비 1.97% 상승했고, 올해 누적 상승률은 5.53%를 기록했다. 이는 서울 강남 3구인 송파(5.21%), 강남(4.77%), 서초(4.39%)를 모두 넘어선 수치다. 과천이 강남 3구보다도 더 뜨거운 상승세를 보이고 있다는 뜻이다.

신고가 행진이 계속된다

실제 거래 사례들을 보면 과천의 가격 상승이 얼마나 실질적인지 알 수 있다. 과천주공5단지 37평형이 26억 4,000만원에, 45평형은 28억원에 거래되며 각각 신고가를 경신했다. 과천주공9단지 16평형도 18억 8,000만원이라는 높은 가격에 거래됐다.

신축 아파트는 더욱 놀랍다. 과천푸르지오써밋 84㎡가 24억 5,000만원에 거래되어 또다시 최고가를 기록했다. 지식정보타운 내 '푸르지오 라비엔오' 84㎡는 17억 4,000만원, '벨라르테' 84㎡는 16억 2,000만원에 거래되며 신축 프리미엄이 확실히 작동하고 있음을 보여줬다.

전세 가격 분석 - 매물 급감과 가격 폭등

전세 시장의 큰 변화

전세 시장도 매매 못지않게 뜨겁다. 한국부동산원 자료에 따르면 2024년 연간 -1.62% 하락했던 과천 전세가격이 2025년 들어 5.70%나 상승했다.

주간 상승률을 보면 5월 12일 0.49%부터 시작해 5월 19일 0.34%, 5월 26일 0.44%, 6월 2일 0.43%, 6월 9일 0.49%, 6월 16일 0.42%로 꾸준한 상승세를 보이고 있다. 매매만큼 가파르지는 않지만 분명한 상승 추세다.

전세 매물 부족 심화

가장 큰 문제는 전세 매물 부족이다. 25평(전용 84㎡) 전세가가 13억원을 돌파하는 등 전세가격이 고점을 경신하고 있지만, 정작 전세로 나올 매물은 급격히 줄어들고 있다.

특히 과천주공5단지 이주가 본격적으로 시작되면서 전세 매물 부족 현상은 더욱 심화될 전망이다. 재건축을 위한 이주가 진행되면 기존 전세 매물들이 시장에서 사라지게 되고, 이는 남은 매물들의 가격을 더욱 끌어올리는 요인이 되고 있다.

전월세 시장의 구조적 변화

과천의 전세 시장은 단순한 가격 상승을 넘어 구조적 변화를 겪고 있다. 높은 매매가격으로 인해 전세 수요는 늘어나는데 공급은 줄어드는 상황이 벌어지고 있다. 이는 향후 전세가격 상승 압력을 더욱 강화시킬 요인이다.

주요 개발 계획 및 영향 요인

과천지식정보타운의 폭발적 관심

6월 가장 큰 이슈는 단연 과천지식정보타운 S-7블록 신혼희망타운 '과천그랑레브데시앙' 무순위 청약이었다. 단 1가구 청약에 무려 13만 8,000여명이 몰리는 초유의 사태가 벌어졌다.

분양가는 2020년과 동일한 5억 4,000만원 수준이었지만, 인근 실거래가가 16억원을 넘어서면서 약 10억원의 시세차익이 예상되는 '로또 청약'이었다. 청약 사이트에는 동시접속자가 6만명 이상 몰려 접속 지연 사태가 발생했고, LH는 청약 마감 시한을 이틀 연장하는 해프닝까지 벌어졌다.

재건축 이주 본격화

과천주공5단지의 재건축 이주가 본격화되면서 시장에 큰 변화가 일어나고 있다. 기존 거주민들의 이주가 시작되면서 매물 공급이 줄어들고, 동시에 재건축에 대한 기대감이 높아지고 있다.

재건축은 단순히 해당 단지만의 문제가 아니다. 과천 전체 주택 공급량에 영향을 미치고, 주변 아파트들의 가격에도 상승 압력을 가하고 있다.

강남권 규제 강화의 풍선효과

정부의 강남 3구 규제지역 재지정이 과천에는 호재로 작용하고 있다. 강남권 투자가 어려워지자 대체 투자처로 과천이 주목받고 있는 것이다.

과천은 강남과의 접근성이 뛰어나면서도 상대적으로 규제가 덜한 지역이라는 점에서 투자자들의 관심을 끌고 있다. 특히 4호선을 통한 강남 접근성은 과천의 가장 큰 매력 포인트 중 하나다.

교통 인프라 개선 기대

2027년 개통 예정인 4호선 '과천정보타운역'은 과천 부동산 시장에 또 다른 호재다. 지식정보타운 지역의 교통 접근성이 크게 개선될 예정이어서 해당 지역 부동산에 대한 관심이 더욱 높아지고 있다.

권역별 시장 특성

과천 원도심 vs 지식정보타운

과천 부동산 시장은 크게 원도심과 지식정보타운으로 나뉜다. 원도심은 기존 주공아파트를 중심으로 한 재건축 이슈가 핵심이고, 지식정보타운은 신축 프리미엄과 청약 열기가 특징이다.

원도심의 과천주공5단지, 9단지 등은 재건축 기대감으로 가격이 오르고 있고, 지식정보타운의 신축 아파트들은 프리미엄 주거지로서의 입지를 굳혀가고 있다.

아파트 외 부동산도 주목

과천의 부동산 열기는 아파트에만 그치지 않는다. 힐스테이트 과천 디센트로 복합단지 내 오피스텔이 완판되는 등 오피스텔과 상가에 대한 관심도 크게 늘어나고 있다.

강남 접근성과 신축 프리미엄, 그리고 향후 교통 인프라 개선 기대감이 비아파트 부동산에도 투자 수요를 불러일으키고 있다.

향후 전망

단기 전망 - 상승세 지속 가능성

현재의 상승세는 당분간 지속될 가능성이 높다. 재건축 이주로 인한 공급 감소, 강남권 대체 투자처로서의 역할, 그리고 지식정보타운 개발 등이 상승 요인으로 작용하고 있기 때문이다.

특히 전세 시장의 매물 부족은 단기간에 해결되기 어려운 구조적 문제여서 전세가격 상승 압력은 계속될 것으로 보인다.

정부 규제 리스크

하지만 리스크도 있다. 과천의 집값 급등과 청약 과열 양상에 정부가 과천을 조정대상지역으로 지정하는 방안을 공식 검토하고 있다. 최근 3개월간 주택가격 상승률이 경기도 소비자물가 상승률의 7.9배에 달해 법적 지정 요건을 이미 충족한 상태다.

조정대상지역으로 지정되면 무주택자의 LTV(주택담보인정비율)가 70%에서 50%로 축소되고, 다주택자에게는 취득세 중과, 분양권 전매제한 및 실거주 요건 등이 추가될 수 있다.

중장기 전망 - 지속 가능한 성장인가

중장기적으로는 과천의 부동산 상승이 지속 가능한 성장인지 주의 깊게 살펴봐야 한다. 현재의 상승세가 실질적인 수요와 공급 불균형에 기반한 것인지, 아니면 투기적 수요에 의한 일시적 현상인지 판단이 필요하다.

과천의 근본적인 매력인 강남 접근성, 교육 환경, 개발 계획 등을 고려하면 중장기적인 성장 잠재력은 충분하다. 하지만 현재와 같은 급격한 상승세가 계속 이어지기는 어려울 것으로 보인다.

마무리

2025년 5-6월 과천 부동산 시장은 그야말로 '완전연소'했다. 전국 최고 수준의 매매가격 상승률, 13만명이 몰린 청약 열기, 전세 매물 급감과 가격 폭등까지. 과천은 수도권 부동산의 새로운 중심지로 부상했다.

하지만 급격한 상승세만큼 리스크도 크다. 정부의 규제 검토, 높아진 가격으로 인한 수요 위축 가능성 등을 종합적으로 고려해야 한다.

과천 부동산에 관심이 있다면 단순한 투기적 접근보다는 장기적인 관점에서 지역의 발전 가능성과 리스크를 균형 있게 평가하는 것이 중요하다. 현재의 열기가 건전한 성장으로 이어질지, 아니면 일시적인 거품인지는 앞으로 몇 개월이 중요한 분기점이 될 것으로 보인다.