2025년 5-6월 평택 부동산 시장 분석

매매 가격 분석

2025년 5-6월 평택시 부동산 시장은 극심한 조정 국면을 겪고 있다. 한국부동산원 자료에 따르면, 평택시 매매가격은 2024년 -1.57% 하락한 이후 2025년에는 -3.64%로 하락폭이 크게 확대되어 수도권 전체에서도 최대 수준의 조정을 보이고 있다.

주간별 매매가격 추이를 살펴보면 하락세가 지속적으로 이어지고 있다. 5월 둘째 주 -0.12%에서 시작된 하락폭이 5월 26일 주간에는 -0.23%까지 확대되었고, 6월에도 -0.23%, -0.13%, -0.19%로 계속 내림세를 보이고 있다. 이는 공급 과잉과 미분양 증가가 시장 전반에 미치는 영향이 얼마나 심각한지를 보여준다.

현재 평택시는 2025년부터 2027년까지 약 3만 세대의 신축 아파트가 공급될 예정으로, 연간 적정 수요를 크게 웃도는 물량이다. 이미 2024년 말 기준 미분양 아파트가 4,000가구를 넘어섰고, 대형 브랜드 아파트에서도 미분양이 발생하고 있는 상황이다.

실제 거래 사례를 보면 조정 양상이 뚜렷하다. 고덕국제신도시 단지의 경우 전용 84㎡ 기준으로 작년 10월 6억 6,000만 원에서 올해 1월 5억 8,000만 원으로 약 8,000만 원 하락했다. 이는 단기간에 12% 가까운 조정이 일어난 것으로 상당한 수준이다.

평택동 역세권의 '평택역코아루두드림'과 '어반스페이스'는 전용 20㎡ 내외의 초소형 평형이 매매가 4억 원대를 형성하고 있다. 전세가는 2억 원 수준으로 갭률이 50% 정도인 상황이다. 지제역 인근 '동문굿모닝힐맘시티3단지'는 전용 59.7㎡ 고층이 6월 7일 매매가 3억 원, 전세가 2억 1,750만 원에 거래되어 갭률 74%를 기록했다.

평택시는 2025년 6월 기준 수도권 미분양 관리지역 5곳 중 하나로 지정되어 미분양 해소를 위한 정책적 지원이 집중되고 있다. 이는 시장 상황이 얼마나 어려운지를 단적으로 보여주는 지표다.

전세 가격 분석

평택시 전세 시장도 매매 시장과 마찬가지로 하락세가 지속되고 있다. 한국부동산원 자료에 따르면, 평택시 전세가격은 2024년 -0.70% 하락한 이후 2025년에는 -2.11%로 하락폭이 크게 확대되었다.

주간별 전세가격 추이를 보면 5월부터 지속적인 하락세를 보이고 있다. 5월 둘째 주 -0.09%에서 시작해 6월 2일 주간에는 -0.11%까지 하락폭이 확대되었다. 이후 -0.08%, -0.07%로 소폭 회복되는 모습을 보이고 있지만 여전히 마이너스 상태를 벗어나지 못하고 있다.

전세 시장 하락의 주요 원인은 대규모 신규 입주 물량과 전세 수요 감소다. 고덕국제신도시와 지제역 인근에 신축 아파트가 대량 공급되면서 기존 단지의 전세 수요가 분산되고 있다. 또한 경기 침체와 금리 상승으로 전세 자금 조달이 어려워진 점도 수요 위축에 영향을 미치고 있다.

실제 거래 사례를 보면 평택동 '평택역코아루두드림'과 '어반스페이스'가 전용 20㎡ 내외에 전세가 2억 원 수준을 형성하고 있다. ㎡당 전세가가 1,000만 원을 넘는 수준으로 초소형 평형 특성상 높은 단가를 보이고 있다.

지제역 '동문굿모닝힐맘시티3단지'는 전용 59.7㎡에 전세가 2억 1,750만 원으로 ㎡당 364만 원 수준이다. 매매가 3억 원 대비 전세가율이 72.5%로 높은 편이지만, 이는 매매가격이 많이 하락한 영향도 있다.

젊은 부부들의 신도시 입주가 활발하다고 하지만, 전체적인 전세 수요는 공급에 비해 부족한 상황이다. 특히 중대형 평형의 경우 전세 수요가 더욱 제한적이어서 가격 하락 압력이 크게 작용하고 있다.

주요 개발 계획 및 영향 요인

평택시는 대규모 개발 호재에도 불구하고 단기적으로는 공급 과잉이 시장에 부담으로 작용하고 있다.

가장 주목할 만한 개발 계획은 안중역세권 개발이다. 2025년부터 본격적으로 추진되고 있으며, 서해선 복선전철 개통(2025년 12월 예정)과 경부선 KTX 안중역 연결로 서울 용산역까지 30분대 접근이 가능해질 전망이다. 안중역세권은 수소기반 탄소중립 지역으로 지정되어 친환경 주거단지 조성 등 미래형 개발이 진행 중이다.

평택1구역 재개발 사업도 가속화되고 있다. 평택역 인근 평택동 일원 33,814㎡에서 조합설립 단계를 넘어 본격 추진되고 있으며, 4성급 이상 호텔, 시니어하우스, UAM 착륙장, 1,800여 세대의 명품 주상복합단지 등으로 개발될 예정이다. 정부의 재개발·재건축 촉진법 도입으로 사업 속도가 빨라질 전망이다.

고덕국제신도시는 젊은 부부들의 입주가 활발하고 높은 인구 유입률과 출산률을 기록하고 있다. 하지만 동시에 신축 아파트가 집중적으로 공급되면서 기존 단지들의 가격 하락 압력이 크게 작용하고 있다.

삼성전자 평택캠퍼스와 반도체 투자 확대는 중장기적인 수요 창출 요인이다. 일자리 증가로 신도시 중심으로 인구가 집중되고 있지만, 현재로서는 공급 증가 속도를 따라가지 못하고 있는 상황이다.

GTX-C 연장과 관련된 교통 호재도 있지만, 아직 구체적인 계획이 확정되지 않아 시장에 미치는 영향은 제한적이다. 오히려 단기적으로는 미분양 관리지역 지정 등 부정적 요인이 더 크게 작용하고 있다.

권역별 시장 특성

평택시 부동산 시장은 지역별로 뚜렷한 양극화 현상을 보이고 있다.

고덕국제신도시와 지제역세권은 신도시 브랜드 단지를 중심으로 상대적으로 수요가 지속되고 있다. 젊은 층의 입주가 활발하고 교육 인프라와 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실수요자들의 선호도가 높다. 하지만 동시에 신규 공급이 집중되는 지역이기도 해서 가격 조정 압력도 가장 크게 받고 있다.

'동문굿모닝힐맘시티3단지'처럼 지제역 인근 단지들은 역세권 프리미엄과 생활 편의성을 바탕으로 일정한 수요를 유지하고 있다. 하지만 공급 물량이 워낙 많아 가격 상승 동력은 제한적인 상황이다.

평택동 역세권은 '평택역코아루두드림', '어반스페이스' 등 초소형 평형 위주의 공급이 이뤄지고 있다. 전용 20㎡ 내외에 매매가 4억 원, 전세가 2억 원 수준으로 단가는 높은 편이지만, 절대 가격 부담이 상대적으로 적어 실수요자들의 관심을 받고 있다.

구도심과 소규모 단지들은 가장 큰 타격을 받고 있다. 신도시 대비 상대적으로 낙후된 인프라와 구형 단지들이 많아 수요가 크게 위축되고 있다. 특히 재개발 계획이 없는 노후 단지들은 가격 하락이 더욱 심각한 상황이다.

안중역세권은 향후 개발 계획에 따른 기대감이 있지만, 아직 본격적인 개발이 시작되지 않아 현재로서는 시장 영향이 제한적이다. 서해선 복선전철 개통과 KTX 연결 등 교통 호재가 가시화되면 상황이 달라질 것으로 예상된다.

전체적으로 브랜드 아파트와 역세권 위주로 수요가 집중되고 있지만, 공급 과잉으로 인해 모든 지역에서 가격 조정이 불가피한 상황이다.

향후 전망

단기 전망 (6개월~1년)

단기적으로는 현재의 조정 국면이 지속될 가능성이 높다. 2025년부터 2027년까지 약 3만 세대의 대규모 공급이 예정되어 있어 당분간 공급 과잉 상황이 해소되기 어렵다.

미분양 관리지역 지정으로 분양가 인하, 옵션 추가 제공 등의 혜택이 주어지지만, 이는 기존 입주자들에게는 추가적인 가격 하락 요인으로 작용할 수 있다. 특히 최근 입주한 단지들의 경우 분양가 대비 시세 하락이 더욱 확대될 우려가 있다.

전세 시장도 신규 입주 물량 증가로 당분간 하락세가 이어질 전망이다. 다만 하락폭은 점차 축소될 것으로 예상되며, 역세권과 브랜드 단지를 중심으로는 상대적인 안정세를 보일 가능성이 있다.

매매 시장에서는 실수요자 중심의 거래가 이뤄질 것으로 보인다. 투자 수요는 당분간 크게 위축될 것이며, 가격 하락에 따른 저점 매수 시점을 노리는 수요자들이 점진적으로 증가할 것으로 예상된다.

중장기 전망 (1~3년)

중장기적으로는 대규모 개발 호재와 산업 단지 확장이 시장 회복의 동력이 될 것으로 전망된다.

2025년 12월 서해선 복선전철 개통과 KTX 안중역 연결은 평택시 전체의 교통 접근성을 크게 개선할 것이다. 서울 용산역까지 30분대 접근이 가능해지면 수도권 통근 수요가 크게 늘어날 것으로 예상된다.

삼성전자 평택캠퍼스와 반도체 산업 확장도 중장기적인 수요 창출 요인이다. 양질의 일자리 증가로 고소득 전문직 종사자들의 유입이 늘어나면서 중대형 아파트 수요가 점진적으로 회복될 것으로 보인다.

평택1구역 재개발이 완료되면 평택역 일대가 새로운 도심으로 탈바꿈할 전망이다. 1,800여 세대의 명품 주상복합과 각종 편의시설이 들어서면 구도심 활성화에도 기여할 것으로 예상된다.

안중역세권 개발이 본격화되면 새로운 성장 동력을 확보할 수 있을 것이다. 수소기반 탄소중립 지역으로서의 특성을 살린 친환경 주거단지는 미래 주거 트렌드를 선도할 수 있는 요소다.

다만 대규모 공급 물량 소화에는 상당한 시간이 필요할 것으로 보인다. 2027년까지 예정된 3만 세대 공급이 완료되는 시점에서야 본격적인 시장 회복이 가능할 것으로 전망된다.

전체적으로 평택시는 단기적인 조정을 거쳐 중장기적으로는 교통 인프라 개선과 산업 발전을 바탕으로 한 성장 궤도에 진입할 것으로 예상된다. 다만 회복 속도는 다른 수도권 지역 대비 상대적으로 완만할 것으로 보이며, 지역별·단지별 격차는 더욱 확대될 가능성이 높다.