2025년 5월 부천 부동산 시장 분석

매매 가격 분석

부천시 부동산 시장이 2025년 5월 들어 전반적인 조정 압력을 받고 있다. 한국부동산원 발표 주간 데이터에 따르면, 부천시 전체 매매가격은 2024년 누계 -0.63%에서 2025년 누계 -0.18%로 하락폭이 다소 줄어들었지만 여전히 마이너스 성장을 기록하고 있다.

가장 어려운 상황에 직면한 지역은 소사구다. 2024년 -0.67%에 이어 2025년에도 -0.79%로 하락폭이 오히려 확대되었다. 한국부동산원 주간 데이터를 보면 5월 들어서도 지속적인 하락세가 이어지고 있는데, 5월 첫째 주 -0.04%, 둘째 주 -0.03%, 셋째 주 -0.04%로 매주 연속 하락하고 있다. 4월부터도 매주 -0.05% 내외의 하락을 보이며 부천시 내에서 가장 큰 조정을 겪고 있다.

오정구는 상대적으로 안정적인 모습을 보인다. 2024년 -0.65%에서 2025년 -0.14%로 하락폭을 크게 줄였으며, 5월 들어서는 회복 조짐을 보이고 있다. 한국부동산원 데이터상 5월 첫째 주에는 보합세를 기록했고, 다른 지역 대비 상대적으로 안정적인 흐름을 유지하고 있다. 이는 부천대장지구 3기 신도시 개발과 직접적인 연관이 있는 것으로 보인다.

원미구는 유일하게 플러스 전환에 성공한 지역이다. 2024년 -0.64%에서 2025년 0.16%로 반전되며 부천시 내에서 가장 양호한 모습을 보이고 있다. 5월 들어서는 소폭 조정을 받고 있지만 다른 지역 대비 상대적으로 견고한 흐름을 유지하고 있다.

부천대장지구의 분양 성과도 시장에 큰 영향을 미치고 있다. A7블록 110가구에 1만 3,312명이 신청해 121대 1, A8블록 93가구에 1만 2,769명이 신청해 137대 1의 경쟁률을 기록했다. 전용 59㎡ 기준 분양가가 4억 7,700만~5억 2,000만 원으로 분양가 상한제가 적용되어 주변 시세 대비 저렴한 편이다.

전세 가격 분석

전세 시장은 매매 시장보다 더욱 심각한 조정을 겪고 있다. 부천시 전체 전세가격은 2024년 2.43%라는 높은 상승률을 기록했지만, 2025년 들어 -0.23%로 하락 전환했다. 한국부동산원 데이터를 보면 5월 들어서도 하락세가 지속되고 있어 우려를 낳고 있다.

소사구가 전세 시장에서도 가장 큰 어려움을 겪고 있다. 2024년 2.63%에서 2025년 -0.82%로 급격한 하락 전환을 보였다. 5월 들어서도 지속적인 하락 압력을 받고 있는데, 매주 -0.04%~-0.06% 수준의 하락을 기록하고 있다. 4월부터도 매주 연속 하락하며 부천시 내에서 가장 심각한 전세 하락을 보이고 있다.

원미구도 전세 시장에서는 어려운 상황이다. 매매 시장과 달리 전세에서는 2024년 2.19%에서 2025년 0.09%로 상승률이 크게 둔화되었다. 5월 들어서는 하락세로 전환되어 5월 셋째 주에는 -0.06%라는 상당한 하락을 기록했다.

오정구는 전세 시장에서도 상대적으로 안정적이다. 2024년 2.89%로 가장 높은 전세 상승률을 보였고, 2025년에도 -0.19%로 다른 지역 대비 하락폭이 제한적이다. 5월 들어서도 소폭 하락에 그치고 있어 부천대장지구 개발 효과가 전세 시장에도 긍정적으로 작용하고 있는 것으로 보인다.

주요 개발 계획 및 영향 요인

부천시 부동산 시장의 가장 큰 변화 동력은 부천대장지구 3기 신도시 개발이다. 오정구 대장동, 오정동, 원종동, 삼정동 일대 345만㎡ 규모로 조성되는 이 신도시는 2025년 5월 본격적인 분양이 시작되었다. A5·A6블록의 'e편한세상 대장 퍼스티움'은 총 1,640가구 중 1,099가구가 신혼희망타운 공공분양으로 공급되어 높은 관심을 받고 있다.

원도심 재정비도 중요한 변화 요인이다. 부천시가 5월 중 실시 예정인 '부천형 역세권 정비사업' 공모는 원도심과 인접한 역세권 정비를 위한 것으로, 정비구역 면적 2만㎡ 이상, 노후 불량 건축물 비율 60% 이상 등의 신청 요건을 충족하는 지역에 용적률 상향 및 각종 규제 완화 혜택을 제공한다.

교통 인프라 확충도 주목할 만하다. 서해선 소사~대곡 구간 개통과 함께 대장-홍대선 계획 등이 부천시의 교통 접근성을 크게 향상시킬 것으로 예상된다. 특히 오정구 지역의 서울 접근성 개선이 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미치고 있다.

지적재조사 측량도 진행 중이다. 5월 2일부터 도당1·옥길3·여월 지구 169필지 약 17만㎡를 대상으로 실시되는 이 사업은 실제 토지 현황과 일치하지 않는 지적공부를 바로잡고 디지털 지적으로 전환하는 국가 정책사업이다.

권역별 시장 특성

오정구: 부천대장지구 3기 신도시 개발의 직접적인 수혜 지역이다. 한국부동산원 데이터상 매매와 전세 모두에서 상대적으로 안정적인 모습을 보이고 있으며, 신도시 분양 열기가 지역 전체 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미치고 있다. 대장-홍대선 등 교통 인프라 확충도 중장기적 성장 동력이 되고 있다.

원미구: 부천시 내에서 유일하게 매매 시장에서 플러스 전환에 성공한 지역이다. 상대적으로 안정적인 구도심 지역으로 실수요자들의 관심이 지속되고 있다. 다만 전세 시장에서는 최근 하락 압력을 받고 있어 주의가 필요하다.

소사구: 부천시 내에서 가장 어려운 상황에 직면해 있다. 한국부동산원 데이터상 매매와 전세 모두에서 지속적인 하락세를 보이고 있으며, 특히 5월 들어 하락폭이 유지되고 있어 시장 회복이 더디다. 송내·소사 역세권 지구단위계획 재정비가 진행되고 있지만 단기적 효과는 제한적일 것으로 보인다.

향후 전망

단기 전망 (3~6개월)

부천시 부동산 시장은 지역별 양극화가 심화될 것으로 보인다. 오정구는 부천대장지구 분양 효과로 상대적으로 안정적인 흐름을 유지할 가능성이 높다. 'e편한세상 대장 퍼스티움'의 정당계약이 9월 예정되어 있어 이 시기까지 관심이 지속될 것으로 예상된다.

원미구는 현재의 상대적 안정성을 유지할 것으로 보이지만, 전세 시장의 하락 압력이 매매 시장에도 영향을 미칠 가능성이 있다.

소사구는 단기적으로 조정 압력이 지속될 것으로 예상된다. 한국부동산원 데이터상 지속되는 하락세를 고려할 때 추가 조정 가능성을 배제할 수 없다.

6월 예정된 역세권 정비사업 공모 결과가 원도심 지역 부동산 시장에 중요한 변수가 될 것이다.

중장기 전망 (1~2년)

부천대장지구 3기 신도시의 본격적인 개발은 부천시 부동산 시장의 중장기적 상승 동력이 될 것이다. 2027년 11월 입주 예정인 신도시 단지들이 완공되면 지역 전체의 부동산 가치 상승으로 이어질 전망이다.

교통 인프라 완성도 중요한 변곡점이 될 것이다. 대장-홍대선 개통과 서해선 확장은 부천시의 서울 접근성을 획기적으로 개선시킬 것으로 예상된다.

원도심 재정비 사업의 본격화도 주목할 변수다. 역세권 정비사업이 성공적으로 추진될 경우 송내·소사 지역을 중심으로 한 도시 기능 개선과 부동산 가치 상승이 기대된다.

다만 3기 신도시의 대규모 공급 물량과 정부의 부동산 정책 변화, 금리 동향 등이 시장의 변동성을 높일 수 있는 위험 요소다. 특히 부천대장지구 입주 시기인 2027년 전후로 공급 과잉 우려가 제기될 수 있다.

부천시 부동산 시장은 현재 3기 신도시 개발이라는 확실한 호재와 함께 전반적인 조정 압력이 공존하는 복합적 상황이다. 한국부동산원 데이터가 보여주는 명확한 지역별 차이를 인식하고, 신도시 개발 진행 상황과 교통 인프라 확충 계획을 면밀히 모니터링하는 것이 성공적인 투자 전략의 핵심이 될 것이다.