2025년 5월 성남 부동산 시장 분석

매매 가격 분석

성남시 부동산 시장이 2025년 5월 들어 뚜렷한 회복세와 함께 지역별 차별화가 심화되고 있다. 한국부동산원 발표 주간 데이터에 따르면, 성남시 전체 매매가격은 2024년 누계 -1.63%에서 2025년 누계 0.93%로 완전히 반전되며 강력한 상승 모멘텀을 보이고 있다.

가장 주목할 만한 상승세를 보이는 지역은 분당구다. 2024년 -1.66%로 하락세를 보였던 분당구가 2025년 들어 1.34%라는 높은 상승률을 기록했다. 5월 들어서는 상승세가 더욱 가속화되고 있는데, 한국부동산원 주간 데이터를 보면 5월 첫째 주 0.11%, 둘째 주 0.16%, 셋째 주 0.21%로 매주 상승폭이 확대되고 있다. 특히 4월 21일 주간에는 0.14%라는 상당한 상승을 기록하며 강세를 예고했다.

수정구도 견고한 회복세를 보이고 있다. 2024년 -1.05%에서 2025년 0.69%로 반등했으며, 5월 들어서도 꾸준한 상승세를 이어가고 있다. 특히 4월 14일 주간에는 0.20%라는 큰 폭의 상승을 기록했고, 5월 셋째 주에도 0.09% 상승하며 회복 모멘텀을 유지하고 있다.

중원구는 상대적으로 어려운 상황이다. 2024년 -2.10%로 가장 큰 하락을 겪었던 중원구는 2025년에도 -0.55%로 여전히 마이너스 성장을 기록하고 있다. 5월 들어서는 소폭 회복 조짐을 보이고 있지만, 다른 지역 대비 상승폭이 제한적이다.

실제 거래 사례를 보면 분당 프리미엄이 뚜렷하다. 정자동 정자한솔마을주공5차 전용 51㎡가 5월 19일 7억 6,000만 원에 거래되었는데, 이는 올해 초 같은 면적형 최고가 9억 원 대비 약 1억 4,000만 원 낮은 수준이다. 이매동 이매촌삼성아파트는 전용 127㎡형이 5월 17일 15억 5,000만 원에 거래되며 고가 거래가 지속되고 있다.

전세 가격 분석

전세 시장은 매매 시장보다 상대적으로 안정적이지만 지역별 편차가 크다. 성남시 전체 전세가격은 2024년 0.60%에서 2025년 0.41%로 상승률이 다소 둔화되었다.

수정구가 전세 시장에서 가장 강한 상승세를 보이고 있다. 2024년 0.30%에서 2025년 0.93%로 상승률이 세 배 이상 높아졌다. 5월 들어서도 강력한 상승 모멘텀을 유지하고 있는데, 한국부동산원 데이터상 4월 14일 주간에는 0.19%라는 큰 폭의 상승을 기록했고, 5월 셋째 주에도 0.12% 상승했다.

분당구도 전세 시장에서 견조한 흐름을 보인다. 2024년 0.29%에서 2025년 0.60%로 상승률이 두 배 이상 높아졌다. 5월 들어서는 매주 꾸준한 상승세를 보이며, 특히 5월 둘째 주와 셋째 주에 각각 0.08%와 0.10% 상승하며 강세를 이어가고 있다.

반면 중원구는 전세 시장에서 심각한 하락세를 보이고 있다. 2024년 2.39%로 가장 높은 전세 상승률을 보였던 중원구가 2025년 들어 -0.96%로 급격히 하락 전환했다. 5월 들어서도 하락세가 지속되고 있는데, 5월 첫째 주 -0.06%, 둘째 주 -0.05%, 셋째 주 -0.15%로 하락폭이 오히려 확대되고 있다.

주요 개발 계획 및 영향 요인

성남시 부동산 시장의 가장 큰 변수는 분당 재건축 추진이다. 1기 신도시인 분당의 재건축이 본격 추진되고 있지만, 이주대책 마련에 어려움을 겪고 있다. 국토교통부가 성남시가 제안한 이주지원주택 후보지 5곳에 대해 "2029년까지 입주가 불가능하다"는 검토 결과를 통보하면서 재건축 사업이 지연될 가능성이 높아졌다.

성남시는 2025년 6월 중 분당 재건축 2차 정비물량 선정 방식을 최종 확정할 예정이다. 조합별 사업 규모와 주민 이주 계획 등을 반영한 선정 기준이 마련될 전망이지만, 이주대책 해결이 우선되어야 할 상황이다.

분당 지구단위계획 변경도 중요한 변화다. 성남시가 노후 주택 정비를 촉진하기 위해 지구단위계획을 변경하고 단독주택용지 규제를 완화했다. 필지 합병 및 공동개발 허용, 다세대주택 허용, 가구 수 완화, 건폐율 및 용적률 완화 등이 주요 내용이다.

오리역세권 제4테크노밸리 개발도 주목할 만한 프로젝트다. 분당구 구미동 일대 약 57만㎡에 첨단 미래도시와 혁신산업 클러스터를 조성하는 사업으로, 미국 피츠버그시의 도시재생 성공 사례를 접목하여 추진되고 있다. 스마트 미래 공간 조성과 AI·모빌리티 기술 도입 등이 계획되어 있다.

권역별 시장 특성

분당구: 성남시 부동산 시장의 절대 강자다. 한국부동산원 데이터상 매매와 전세 모두에서 강력한 상승세를 보이고 있으며, 5월 들어서는 매주 상승폭이 확대되고 있다. 재건축 기대감과 함께 판교테크노밸리와의 시너지, 우수한 교육환경 등이 복합적으로 작용하며 프리미엄을 유지하고 있다. 최근 2년간 아파트 중위 월세 가격이 서울 서초구의 90% 수준에 육박하는 등 전통적 고가권으로 자리잡았다.

수정구: 뚜렷한 회복세를 보이고 있는 지역이다. 매매 시장에서 견고한 반등을 보이고 있으며, 특히 전세 시장에서는 성남시 내 최고 상승률을 기록하고 있다. 상대적으로 합리적인 가격대와 서울 접근성이 실수요자들에게 어필하고 있다.

중원구: 가장 어려운 상황에 직면해 있다. 매매 시장에서는 여전히 마이너스 성장을 기록하고 있으며, 전세 시장에서는 오히려 하락세가 심화되고 있다. 한국부동산원 데이터상 5월 들어 전세 하락폭이 확대되고 있어 시장 회복이 더디다.

향후 전망

단기 전망 (3~6개월)

분당구의 강세는 당분간 지속될 것으로 보인다. 한국부동산원 데이터가 보여주는 매주 확대되는 상승폭과 재건축 기대감이 복합적으로 작용하고 있다. 다만 재건축 이주대책 해결이 지연될 경우 일부 조정 압력이 있을 수 있다.

수정구는 회복 초기 단계로 추가 상승 여력이 있어 보인다. 특히 전세 시장의 강한 상승세는 실수요 기반의 견고한 수요를 반영한다.

중원구는 단기적으로 어려운 상황이 지속될 것으로 예상된다. 특히 전세 시장의 지속적인 하락은 지역 부동산 시장 전반에 부정적 영향을 미칠 수 있다.

성남시는 6월 분당 재건축 2차 정비물량 선정 결과에 따라 시장 심리가 크게 좌우될 것이다. 이주대책 해결 방안도 함께 제시되어야 재건축 기대감이 지속될 수 있다.

중장기 전망 (1~2년)

분당 재건축의 본격적인 추진은 성남시 부동산 시장의 중장기적 상승 동력이 될 것이다. 이주대책 문제가 해결되고 재건축이 순조롭게 진행될 경우 분당구를 중심으로 한 대대적인 가치 상승이 예상된다.

오리역세권 제4테크노밸리 개발도 중장기적으로 중요한 호재다. 57만㎡ 규모의 혁신산업 클러스터 조성은 고용 창출과 함께 지역 부동산 가치 상승으로 이어질 전망이다.

지구단위계획 변경에 따른 노후 주택 정비 활성화도 주목할 변수다. 규제 완화로 자발적 정비가 촉진될 경우 분당 지역 전반의 주거환경 개선으로 이어질 것이다.

다만 재건축 추진 과정에서의 불확실성과 대규모 공급 물량, 정부의 부동산 정책 변화 등이 시장의 변동성을 높일 수 있는 위험 요소다.

성남시 부동산 시장은 현재 분당구 중심의 강력한 회복세와 재건축이라는 확실한 호재를 바탕으로 상승 궤도에 올라있다. 한국부동산원 데이터가 보여주는 명확한 지역별 차이를 인식하고, 재건축 추진 상황과 개발 계획을 면밀히 모니터링하는 것이 성공적인 투자 전략의 핵심이 될 것이다.