표류하는 서울 동작구 흑석동 재개발, 10년 넘게 지연된 원인과 주민 반발

서울 동작구 흑석동, 특히 흑석2구역을 중심으로 한 도시환경정비사업(재개발)이 10년 넘게 표류하고 있다. 2009년 추진위 승인 이후 사업자 교체, 인허가 지연, 주민 갈등 등 복합적인 문제로 사업이 정체되면서 주거 환경은 악화되고 주민들의 불만도 고조되고 있다. 이 글에서는 흑석동 일대 복합개발 지연의 원인과 현재 상황, 그리고 향후 과제에 대해 살펴본다.

사업 경과 및 지연의 복합적 원인

사업자 교체와 끝없는, 계획 변경

흑석2구역은 2009년 추진위원회가 승인된 이후 10년이 넘도록 조합 설립에 실패했다. 민간 주도의 재개발 방식으로 시작되었으나, 사업성 부족과 주민 갈등으로 인해 진척이 없자 서울시의 공공재개발 1호 사업지로 선정되었다. 이에 따라 SH공사가 단독 시행자로 지정되었으나, 이 과정에서도 용적률과 층고 인센티브 규모를 놓고 SH공사와 일부 주민 간 협의가 길어지면서 계획 변경이 반복되었다.

최근에는 서울시 도시재정비위원회에서 재정비촉진계획 변경안이 통과되며 용적률이 600%로 상향되어 사업성은 높아졌으나, 실제 사업시행인가 등 후속 절차가 남아 있어 실질적인 사업 진행까지는 여전히 시간이 필요한 상황이다.

복잡한 인허가 절차와 행정적 장벽

도시 및 주거환경정비법, 서울시 도시정비조례 등 관련 법령이 복잡하게 얽혀 있어, 정비계획 수립부터 협약·심의·사업시행인가까지 단계별 행정절차의 소요 시간이 과도하게 길어지고 있다. 서울시는 최근 인허가 절차 간소화와 통합심의 등 신속통합기획을 통해 사업 기간을 단축하겠다는 계획을 밝혔으나, 실제 효과는 아직 미지수다.

특히 추진위원회 구성, 정비계획 수립, 사업시행인가 등 각 단계마다 다양한 심의와 허가 절차가 중복되어 있어, 한 단계를 통과하는 데도 수개월에서 수년이 소요되는 경우가 빈번하다.

주민 간 첨예한 찬반 갈등

재개발을 둘러싼 주민 의견이 크게 엇갈리고 있다. 일부 주민들은 낙후된 환경 개선과 자산 가치 상승을 기대하며 신속한 개발을 원하지만, 상가 소유주와 일부 토지 소유주 등은 생계 터전 상실과 사유재산권 침해를 주장하며 강하게 반발하고 있다.

공공재개발 추진에 필요한 주민 동의율(법적으로는 과반수)이 충족됐으나, 실제 토지 소유 면적 기준으로는 반대 측이 대다수라는 주장도 제기되며 행정소송과 헌법소원 등 법적 분쟁이 이어지고 있다. 이러한 갈등은 단순한 찬반을 넘어, 보상금액, 이주대책, 개발 방향 등 다양한 쟁점으로 확산되고 있다.

주거 환경 악화와 주민 피해 현실

빈집과 폐가로 변해가는 동네

사업 지연으로 인해 흑석동 일대는 빈집, 폐가, 방치된 건물 등이 늘어나면서 주거 환경이 급격히 악화되고 있다. 본래 이주할 계획으로 비워둔 집들이 수년간 방치되면서 불법 쓰레기 투기장으로 변하고, a안전 문제까지 발생하고 있다.

특히 인근 흑석뉴타운의 다른 구역들은 이미 재개발이 완료되어 입주가 이뤄진 반면, 흑석2구역만 섬처럼 남아 상대적 박탈감이 커지고 있다. 한 주민은 "주변은 다 새 아파트로 변했는데, 우리 동네만 폐허처럼 남아있어 밤에 다니기도 무섭다"고 토로했다.

생계와 자산 가치 하락으로 이중고

재개발 지연으로 인한 피해는 단순한 주거 환경 악화를 넘어 경제적 손실로 이어지고 있다. 상가를 운영하던 주민들은 유동인구 감소로 장사를 접는 경우가 많아졌고, 토지와 건물 소유주들은 자산 가치 하락으로 이중고를 겪고 있다.

한 상가 소유주는 "재개발 예정이라 건물 리모델링도 할 수 없고, 임대도 안 되니 수입은 없는데 세금과 관리비만 나간다"며 호소했다. 또한 이미 이주한 주민들 중에는 임대료 부담으로 경제적 어려움을 겪는 경우도 많아, 재개발 지연이 직접적인 생계 문제로 이어지고 있다.

공공임대주택과 공원 조성 사이 갈등

흑석동 일대의 일부 부지(예: 흑석빗물펌프장 부지)는 공공임대주택 공급 계획이 발표되자, 오랜 기간 공원 조성을 기다린 주민들과의 갈등이 발생하기도 했다. 청년 주거 개선을 위한 공공임대주택과 지역 주민들을 위한 녹지 공간 확보라는 상반된 요구가 맞서며, 개발 방향에 대한 합의가 쉽지 않은 상황이다.

과거 행복주택과 문화공원 조성 계획이 잇따라 변경·백지화된 경험으로 인해, 주민들은 새로 발표되는 복합개발 계획에 대해서도 신뢰를 거두고 있다. 일부 주민들은 "매번 계획이 바뀌니 이번에도 믿기 어렵다"며 의구심을 표하고 있다.

서울시의 대응과 과제

인허가 절차 개선 노력

서울시는 재개발 사업의 지연 문제를 해결하기 위해 인허가 절차를 간소화하고, 통합심의 등 신속통합기획을 통해 사업 기간을 단축하겠다는 계획을 밝히고 있다. 또한 공공재개발 방식으로 용적률 상향, 분양가상한제 적용 제외 등 인센티브를 제공해 사업성을 높이고, 민간과의 협상도 병행하고 있다.

SH공사는 주민대표회의 구성 후 재정비촉진계획 변경과 협약 체결을 거쳐 건축심의·사업시행인가 단계를 조속히 마무리하겠다는 계획을 제시했으나, 주민들은 구체적인 일정과 실행 방안에 대해 여전히 의구심을 갖고 있다.

주민 신뢰 회복의 필요성

서울시와 SH공사는 주민들의 신뢰를 회복하기 위해 더 투명하고 포용적인 접근이 필요하다. 주민대표회의와 비상대책위원회(반대 측) 등 다양한 이해관계자 간의 의견 조율을 위해 설명회, 투표, 법적 절차 등이 진행되고 있으나, 갈등 해소에는 시간이 더 필요할 전망이다.

특히 주민 의견 수렴 과정을 강화하고, 사업 추진 현황과 일정, 예산 집행 내역을 주민이 상시 확인할 수 있는 '온라인 대시보드' 등 투명한 정보 공개 시스템 구축이 요구된다.

향후 전망과 해결 과제

개발 재개 기대와 불확실성 공존

최근 재정비촉진계획 변경, 시공사 선정 등으로 흑석동 재개발 사업이 다시 속도를 낼 가능성도 있다. 하지만 남은 법적 분쟁과 주민 갈등으로 인해 단기간 내 사업 정상화는 쉽지 않을 것으로 보인다.

서울시의 한 관계자는 "진행절차마다 다양한 문제가 돌출되는 등 사업이 늦어지게 되면 그 피해는 고스란히 지역 주민들에게 돌아가게 된다"며 사업 정상화의 시급성을 강조했다.

주민 참여와 소통 강화 필요

흑석동 재개발 사업이 성공적으로 재개되기 위해서는 다음과 같은 과제들이 해결되어야 한다:

1. 주민 신뢰 회복: 과거 계획 변경 이력을 고려할 때, 정비계획 수립 단계부터 주민 공청회·설명회 의무화를 강화해야 한다.
2. 절차 단축을 위한 제도 개선: 도시정비법·조례 상의 불필요한 중복 심의 조항을 정비하고, 일괄 인허가 패키지 도입을 검토해야 한다.
3. 투명한 정보 공개: 사업 추진 현황과 일정, 예산 집행 내역 등 모든 정보를 투명하게 공개해 주민들의 불안과 의혹을 해소해야 한다.
4. 갈등 조정 메커니즘 강화: 찬성 측과 반대 측의 갈등을 중재할 수 있는 독립적인 갈등조정위원회 등의 설치가 필요하다.

결론: 주민 중심의 개발이 답이다

흑석동 일대 재개발 사업이 10년 넘게 지연되며 많은 주민들이 고통받고 있다. 이제는 서울시와 SH공사, 그리고 주민들이 함께 머리를 맞대고 해결책을 모색할 때다. 다양한 이해관계자들의 의견을 존중하고 포용하는 주민 중심의 개발 방식이 추진되어야 이 오랜 교착 상태를 해결할 수 있을 것이다.

사업 지연에 따른 주민 피해가 누적되는 만큼, 서울시와 사업자는 인허가 간소화, 갈등 조정, 투명한 정보 제공 등 다각적인 대책 마련에 속도를 내야 한다. 주민들 또한 지역 공동체의 더 나은 미래를 위해 상호 이해와 양보의 자세로 대화에 임하는 노력이 필요하다.

흑석동 재개발이 성공적으로 추진되어 주민들이 오랫동안 꿈꿔온 쾌적한 주거 환경과 생활 기반이 하루빨리 조성되기를 기대한다.