2025년 5월 서울 아파트 시장 동향 분석

2025년 4~5월 서울 아파트 시장은 복잡하고 다면적인 양상을 보이고 있다. 정치적 불확실성과 정책 변화, 공급 부족, 지역별 양극화 등 여러 요인이 복합적으로 작용하며 시장에 큰 변화를 가져왔다. 이 글에서는 한국부동산원의 공식 데이터와 최신 시장 동향을 바탕으로 2025년 4~5월 서울 부동산 시장의 주요 특징과 이슈를 종합적으로 분석한다.

서울 아파트 가격 동향

매매가격: 지속적인 상승세

2025년 4월부터 5월 첫째 주까지 서울 아파트 매매가격은 일관된 상승세를 유지했다. 한국부동산원의 주간 조사 결과에 따르면:

• 4월 1주(4월 7일): 0.02% 상승
• 4월 2주(4월 14일): 0.02% 상승 (전주와 동일)
• 4월 3주(4월 21일): 0.08% 상승 (상승폭 확대)
• 4월 4주(4월 28일): 0.09% 상승
• 5월 1주(5월 5일): 0.08% 상승

서울 아파트 매매가격은 10~14주 연속 상승세를 기록했으며, 2025년 누계 변동률은 1.43%에 달한다. 이는 2024년 누계 변동률 -0.21%와 비교하면 극명한 변화를 보여준다. 특히 주목할 점은 전국 아파트 매매가격이 소폭 하락(-0.01~-0.02%)한 것과 대조적으로 서울만 유일하게 상승폭이 확대되었다는 것이다.

전세가격: 안정적인 소폭 상승

서울 아파트 전세가격은 매매가격에 비해 안정적인 소폭 상승세를 보였다:

• 4월 2주: 전주 대비 상승폭 유지
• 4월 3주: 0.03% 상승 (상승폭 확대)
• 4월 4주: 0.03% 상승 (전주와 동일)
• 5월 1주: 0.03% 상승 (상승세 유지)

2025년 누계 전세가격 변동률은 0.45%로, 전세시장도 안정적인 상승세를 유지하고 있다. 이는 정주여건이 양호한 역세권 및 대단지를 중심으로 임차수요가 꾸준하고 일부 지역에서는 매물 부족 현상이 나타났기 때문이다.

지역별 시장 양극화

강남권 vs 강북권

서울 내에서도 지역별로 뚜렷한 차이를 보였다. 5월 5일 기준으로:

강남 11개구: 0.10% 상승

• 서초구(0.19%): 잠원·반포동 재건축 추진단지 위주
• 강남구(0.15%): 대치·압구정동 위주
• 양천구(0.15%): 목·신정동 위주
• 송파구(0.12%): 잠실·송파동 위주
• 동작구(0.12%): 상도·사당동 준신축 위주

강북 14개구: 0.05% 상승

• 성동구(0.18%): 행당·금호동 주요단지 위주
• 마포구(0.18%): 아현·대흥동 위주
• 용산구(0.14%): 이촌·한강로동 위주
• 광진구(0.05%): 광장·자양동 위주
• 중구(0.04%): 신당·황학동 위주

강남구의 경우 4월 아파트 거래의 59%, 과천은 62.5%가 신고가로 체결되는 등 고가 단지 중심의 신고가 거래 비중이 절반을 넘었다.

권역별 특성

• 도심권: 종로구, 중구, 용산구 모두 상승세를 보였으며, 특히 용산구는 토지거래허가구역 지정에도 불구하고 높은 상승률 기록
• 동북권: 성동구가 가장 높은 상승률을 보였으며, 광진구도 꾸준한 상승세 유지
• 서북권·서남권: 마포구, 양천구, 동작구 등이 상대적으로 높은 상승률 기록

2025년 4~5월 핵심 이슈

1. 거래량 급감: 토지거래허가구역 재지정의 영향

2025년 4월 서울 아파트 거래량은 3,191건으로, 3월(9,675건) 대비 67% 급감했다. 특히 토지거래허가구역으로 재지정된 강남 3구와 용산구의 거래량은 90% 이상 감소했다:

• 서초구: 410건 → 11건 (97.3% 감소)
• 강남구: 802건 → 37건 (95.4% 감소)
• 송파구: 523건 → 56건 (89.3% 감소)
• 용산구: 260건 → 14건 (94.6% 감소)

거래량 급감의 주요 원인은 토지거래허가구역 재지정으로 인한 2년 실거주 의무 부과, 7월 예정된 DSR 3단계 도입, 조기 대선 등 정책 및 정치적 불확실성에 대한 관망 심리 확산이다.

2. 공급 부족과 입주 절벽

2025년 1분기 서울 아파트 일반분양 물량은 1만 2,358가구로 2009년 이후 최저 수준을 기록했다. 또한 2025년 8월까지 서울에서 입주 예정인 아파트는 약 1만 2,000가구로, 최근 10년간 연평균 입주 물량(약 3만 3,595가구)에 비해 크게 부족한 수준이다.

주요 입주 예정 단지:

• 강서구 '강서센트럴아이파크'
• 구로구 '고척4구역재개발'
• 노원구 '월계중흥S클래스'
• 은평구 '힐스테이트 메디알레'

3. 정치적 불확실성과 정책 변화

윤석열 대통령 탄핵 정국이 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있다. 헌법재판소의 탄핵 심판 절차에 최장 180일이 소요될 수 있어 상반기 내내 시장 관망세가 이어질 가능성이 높다. 과거 박근혜 전 대통령 탄핵 시기(2016~2017년)를 참고하면, 거래량은 감소했으나 가격 하락은 제한적이었다.

4. 금리 인하 기대와 대출 규제

한국은행의 기준금리 인하가 2024년 말부터 시작되었으며, 2025년 하반기 추가 인하 가능성이 제기되고 있다. 그러나 스트레스 DSR, 전세대출 규제 등 대출 규제가 매수 심리를 억제하고 있어, 규제 완화 여부가 시장 활성화의 핵심 변수로 작용할 전망이다.

5. '똘똘한 한 채' 현상 심화

다주택자 규제 강화와 정치적 불확실성으로 인해 다주택자들이 보유 자산을 매각하고 서울 강남권 및 수도권 주요 지역의 고급 주택으로 자산을 압축하는 경향이 두드러졌다. 특히 지방의 고액 자산가들이 서울 아파트 시장으로 유입되며 강남권 아파트의 신고가 갱신이 이어지고 있다.

6. 임대시장 구조 변화

전세보다 월세를 선호하는 현상이 뚜렷해지면서 임대시장 구조 변화가 가속화되고 있다. 입주 물량 감소로 인해 전세 공급이 줄어들면서 전셋값 상승 우려가 커지고 있으며, 특히 실거주 의무가 부과된 단지나 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 전세 공급이 제한적일 수밖에 없다.

7. 경매시장 활성화와 수요 구조 변화

4월 서울 아파트 경매 진행건수는 전월 대비 53% 증가했으며, 강남권 인근 광진·동작·성동구의 낙찰률과 낙찰가율이 동반 상승했다. 또한 30대 이하 청년층의 아파트 거래 비중이 증가하고, 직주근접 수요가 강해지는 등 수요 구조에도 변화가 나타났다.

향후 전망과 시사점

단기 전망: 상반기 조정, 하반기 반등

전문가들은 2025년 부동산 시장이 '상저하고' 흐름을 보일 것으로 전망한다. 상반기에는 정치적 불확실성과 거래 침체가 계속되겠지만, 하반기에는 금리 인하와 정치적 불확실성 해소 등으로 인해 반등할 가능성이 높다.

중장기 전망: 공급 부족 지속

서울의 주택 공급 부족 현상은 당분간 지속될 것으로 보이며, 이는 장기적으로 집값 상승 압력으로 작용할 수 있다. 특히 재건축·재개발 사업의 경제성 부족과 조합원 추가 분담금 부담으로 신축 공급이 더욱 희소해질 가능성이 있다.

투자 전략 제언

1. 실수요자: 상반기 조정 국면을 활용한 매수 기회 모색, 급매물이나 경매 시장 주목
2. 투자자: 서울 강남권 및 용산, 마용성 등 인기 지역의 고급 주택 중심 투자
3. 임차인: 전세 물량 부족에 대비한 조기 계약 또는 월세 전환 고려
4. 다주택자: 정책 변화와 시장 흐름을 고려한 포트폴리오 재편

결론

2025년 4~5월 서울 아파트 시장은 가격 상승과 거래량 급감이라는 이례적인 현상을 보였다. 이는 토지거래허가구역 재지정, 정치적 불확실성, 공급 부족 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과다.

강남권과 마용성을 중심으로 한 인기 지역은 여전히 강세를 보이고 있으나, 거래량 급감으로 시장의 실체를 파악하기 어려운 상황이다. 향후 시장은 정치적 불확실성의 해소, 금리 정책, 대출 규제 완화 여부에 따라 크게 좌우될 전망이다.

투자자와 실수요자 모두 현재의 복잡한 시장 상황을 면밀히 분석하고, 장기적인 관점에서 신중한 의사결정을 내릴 필요가 있다. 특히 공급 부족이 장기화될 가능성이 높은 만큼, 우량 입지와 상품성을 갖춘 '똘똘한 한 채'에 대한 수요는 지속될 것으로 예상된다.