전세보증보험 가입률 하락…금리 부담에 전세 시장 위축

전세보증보험 가입률 하락 배경

가입요건 강화로 문턱 높아져

HUG는 재정 건전성을 유지하기 위해 최근 몇 년간 가입 요건을 점진적으로 강화해왔다. 대표적인 변화는 담보인정비율(LTV)과 보증한도의 하향 조정이다. 이전에는 전세가율 100% 주택까지 보증가입이 가능했지만, 현재는 90% 이하의 주택만 보증가입이 가능하다. 또한, 공시가격 대비 보증한도 비율도 기존 150%에서 140%로 축소되었다. 이로 인해 전세보증보험 가입이 가능한 주택의 범위가 크게 줄어들었다.

보증료율 인상으로 비용 부담 증가

HUG는 보증료율을 전세가율 및 주택 유형에 따라 차등 적용하기 시작했다. 특히 빌라나 다세대주택의 경우 보증료율이 최대 30% 인상되어 실수요자의 가입 부담이 크게 증가했다. 이러한 보험료 상승은 일부 임차인은 물론 임대인까지 보증보험 가입을 꺼리는 현상을 촉진시켰다.

기준금리 상승과 금융비용 압박

2025년 기준금리가 3%를 돌파하며 변동금리가 최대 7%대까지 치솟았다. 이로 인해 전세자금대출 이자 부담이 증가하면서 전세 수요 자체가 위축되고 있다. 게다가 금융권의 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화와 함께 전세자금대출 보증비율까지 하향 조정되어 실질적인 대출 문턱이 높아져 실수요자들이 시장에서 이탈하고 있다.

전세 시장에 미치는 영향

전세보증보험 가입 가능한 매물 감소

가입요건 강화와 공시가격 하락으로 인해 전세보증보험 가입 가능한 매물이 현저히 줄어들고 있다. 부동산 중개 현장에서는 보증보험 가입 가능한 전세 매물이 급격히 감소했다는 목소리가 나오고 있다. 이는 전세 시장의 전반적 위축으로 이어지고 있다.

전세가율 하락과 월세 선호 증가

보증보험 가입이 어려워진 상황에서 전세가율이 떨어지고 있으며, 임차인들은 상대적으로 위험 부담이 낮은 월세로의 전환을 적극 고려하고 있다. 그 결과 전세에서 월세로의 시장 이동이 가속화되고 있으며, 일부 지역에서는 전세 매물 자체가 품귀 현상을 보이고 있다.

전세보증사고 감소

가입률 하락과 전세가율 제한 조치가 맞물리면서, 전세보증금 반환보증 사고액이 올해 들어 전년 대비 약 68% 감소했다. 그러나 이는 전세사기의 근본적인 위험성이 줄어든 것이 아니라, 보증보험 가입 자체가 감소한 영향이 더 크다는 분석이다. 따라서 전세 시장의 근본적 위험 요소는 여전히 존재하고 있다.

전월세 시장의 구조적 변화 가능성

전세보증보험 가입률의 하락은 단순한 시장 침체 이상의 의미를 갖는다. 이는 전세 중심에서 월세 중심으로의 시장 재편을 촉진할 가능성이 높다. 월세 시장의 확대는 임차인에게 주거비 부담의 장기적인 증가를 가져올 수 있으며, 전세 제도 자체의 근본적 개편 논의가 불가피해 보인다.

이러한 변화 속에서 정부와 지방자치단체는 전세 및 월세 시장의 안정을 위한 정책적 보완책을 시급히 마련해야 한다. 전세 보증제도의 개선과 더불어 임차인의 주거 안정성을 높이기 위한 금융 지원 확대, 임대차 보호 강화와 같은 종합적인 대응책이 절실하다.