서울시 재건축 '이중 안전진단' 논란 심화: 사업 지연·비용 증가 우려 확산

 

 

최근 서울 시내에서 싱크홀과 지반 침하 사고가 잇따르자, 서울시가 재건축 예정 단지에 대한 안전 규제를 대폭 강화했다. 기존 '구조 안전진단' 외에 '지반·환경 평가'를 추가로 의무화한 것인데, 이로 인해 재건축 사업의 기간 지연과 수억 원에 달하는 추가 비용 발생이 불가피해지면서 주민들의 거센 반발을 사고 있다. 현재 강남구, 양천구 등을 포함한 360여 곳이 이 규제의 적용 대상이며, 국토교통부가 별도로 추진 중인 전국 2만 2000곳 건설 현장 점검 계획과 맞물리면서 중앙정부와 지방자치단체 간 규정 충돌 양상까지 보이고 있어 귀추가 주목된다.

'이중 안전진단', 무엇이 문제인가?

이번 논란의 핵심인 '이중 안전진단'은 다음과 같이 구분된다.

1. 1차 정밀안전진단: 기존에 시행되던 절차로, 건물의 노후도, 내진 성능, 유지관리 비용 등을 종합적으로 평가하여 재건축 가능 여부를 판단한다. 주로 국토교통부의 기준을 따른다.
2. 2차 지반·환경 진단: 서울시가 새롭게 도입한 절차로, 재건축 공사 중 발생할 수 있는 굴착 문제, 지반 침하, 지하수 변동, 분진 발생 등 지하 및 환경적 영향 요소를 공사 시작 전부터 매월 1회 이상 점검하고 보고하도록 의무화했다.

규제 강화, 왜 지금인가?

서울시가 이처럼 규제를 강화한 배경에는 최근 급증한 도심 안전사고가 있다. 최근 5년간 서울에서 발생한 92건의 싱크홀 사고 중 절반 이상이 노후된 도시 인프라나 부실한 굴착 공사로 인해 발생한 것으로 분석되었다. 이에 더해 국토교통부가 전국 건설 현장 2만 2000곳에 대한 특별점검에 착수하고, 환경부 또한 환경영향평가(EIA) 기준을 강화하겠다는 방침을 밝히면서 안전 및 환경 규제 강화의 흐름이 형성된 것도 영향을 미쳤다.

서울시와 국토부, 엇갈리는 규제에 혼란 가중

문제는 서울시의 독자적인 규제 강화가 국토교통부의 기존 정책 및 방향과 충돌하면서 현장의 혼란을 키우고 있다는 점이다.

구분	주관	주기	주요 항목	논란 지점
정밀안전진단	국토부	30년 이상 1회	구조 안정성, 설비, 주거환경	평가 기준 완화 논란
지반·환경 진단	서울시	공사 전 매월	싱크홀, 지하수, 분진 등	추가 비용 발생 및 근거 불명확

건설업계에서는 이러한 규제 중복으로 인해 공사비가 최대 3%까지 상승할 수 있다고 주장하며, 관련 법 개정에도 반대 입장을 표명하고 있어 갈등의 골이 깊어지고 있다.

사업 일정 지연 및 비용 증가 현실화

서울시의 이번 조치로 재건축 사업의 일정과 비용 부담은 크게 늘어날 전망이다.

• 기간: 기존 사업 기간보다 최소 6개월에서 최대 12개월까지 지연될 가능성이 제기된다.
• 비용: 1000세대 규모의 단지를 기준으로 할 때, 기존 구조 안전진단 비용 약 4억 원에 더해 지반·환경 진단 용역비로 약 3억 원, 그리고 이로 인한 추가 공사비로 3억에서 5억 원이 더 소요될 것으로 예상된다.
• 사업성 저하: 당초 법 개정을 통해 재건축 절차가 간소화되고 빨라질 것이라는 기대감이 있었으나, 이번 조치로 사실상 이러한 기대는 물거품이 되었다는 평가다.

주민·조합, "과도한 부담" 강력 반발

이에 따라 재건축을 추진 중인 주민들과 조합의 반발도 거세지고 있다. 특히 강남구와 양천구 등 11개 단지에서는 초과이익환수 부담까지 가중된다며 행정소송까지 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 일부 단지에서는 저탄소 설계를 도입하거나 지하층 규모를 축소하는 등 환경평가 면제 조건을 활용하여 절차를 단축하려는 자구책 마련에 나서고 있다.

향후 전망과 대응 전략은?

혼란스러운 상황이지만, 다음과 같은 대응 전략을 통해 피해를 최소화할 방안을 모색해야 한다.

1. 제도 통합 주시: 오는 7월로 예정된 국토교통부와 서울시의 통합 가이드라인 발표 내용에 따라 규제 방향이 달라질 수 있으므로 이를 예의주시해야 한다.
2. 비용 절감 모색: 구조 안전진단과 지반·환경 진단 용역을 통합 발주할 경우, 최대 1억 원까지 비용을 절감할 수 있을 것으로 보인다.
3. 일정 단축 노력: 두 가지 진단을 동시에 착수하여 진행할 경우, 전체 사업 기간을 3~4개월가량 단축할 수 있다.
4. 선제적 정책 모니터링: 환경영향평가(EIA) 세부 기준이 발표되기 전에 미리 예산을 확보하고 설계 전략을 재검토하는 등 선제적인 대응이 필요하다.

주목해야 할 정책 및 시장 동향

앞으로 발표될 다음 정책들의 내용에 따라 시장의 변동성이 커질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요하다.

• 8월: 정부의 전국 건설 현장 점검 결과 발표 예정
• 9월: 행정안전부의 안전 점검 결과 공개 예정
• 10월: 환경부의 저탄소 설계 가이드라인 개정 예정

서울시에서 재건축 사업을 준비 중인 조합이나 추진위원회는 현 상황을 면밀히 분석하여 비용 및 일정 관리 전략을 사전에 철저히 수립하고, 급변하는 정책 변화를 지속적으로 모니터링하는 지혜가 필요하다. 개별 단지의 특성과 상황에 맞는 맞춤형 전략 수립에 어려움을 겪고 있다면, 전문가의 도움을 받는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.