회계원리 16. 투자부동산과 리스의 회계처리: 공정가치모형과 사용권자산·리스부채의 이해

부동산은 기업의 대표적인 비유동자산 중 하나로, 사업에 직접 사용하기도 하고 투자 목적으로 보유하기도 한다. 또한 많은 기업들이 부동산을 직접 구매하지 않고 리스를 통해 사용한다. 이번 회계원리에서는 투자부동산의 회계처리와 리스 회계를 살펴본다. 특히 K-IFRS 1040(투자부동산)에 따른 공정가치모형과 원가모형의 차이, 그리고 2019년부터 적용된 K-IFRS 1116(리스)에 따른 사용권자산과 리스부채 회계처리의 핵심 내용을 자세히 알아본다.

투자부동산의 개념과 범위

투자부동산의 정의

투자부동산(Investment Property)은 임대수익이나 시세차익 또는 두 가지 모두를 얻기 위해 보유하는 부동산으로, 아래 경우에 해당한다:

• 통상적인 영업과정에서 판매를 위해 보유하는 것이 아닌 부동산
• 재화나 용역의 생산이나 제공, 관리목적으로 사용하지 않는 부동산
• 제3자에게 운용리스로 제공하는 부동산

간단히 말해, 기업이 자신의 사업 활동을 위해 직접 사용하지 않고 임대 수익이나 가치 상승을 위해 보유하는 부동산을 말한다.

투자부동산의 예시

• 장기 시세차익을 얻기 위해 보유하는 토지
• 미래에 사용할 용도가 아직 결정되지 않은 토지
• 기업이 소유하고 운용리스로 제공한 건물
• 운용리스로 제공하기 위해 개발 중인 부동산

투자부동산이 아닌 예시

• 통상적인 영업과정에서 판매를 위해 보유하는 부동산(재고자산)
• 제3자를 위해 건설 또는 개발 중인 부동산(건설계약)
• 소유주가 사용하는 부동산(유형자산), 또는 그러한 용도로 개발 중인 부동산
• 종업원 주택, 소유주가 사용하는 부동산으로 처분 예정인 부동산(유형자산)
• 연결실체 내의 다른 기업에게 리스한 부동산(연결재무제표상 유형자산)

투자부동산의 인식과 측정

최초 인식과 측정

투자부동산은 다음 조건을 모두 충족할 때 자산으로 인식한다:

1. 관련된 미래 경제적 효익이 기업에 유입될 가능성이 높고,
2. 투자부동산의 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있을 때

최초 측정은 원가로 한다. 원가에는 다음 항목이 포함된다:

• 취득 가격
• 직접 귀속되는 지출(법적 수수료, 취득세, 중개수수료 등)

자가건설 투자부동산의 경우, 완성일까지 발생한 원가를 취득원가로 한다.

후속 측정: 원가모형과 공정가치모형

투자부동산의 후속 측정에는 원가모형과 공정가치모형 중 선택할 수 있으며, 선택한 모형은 모든 투자부동산에 일관되게 적용해야 한다.

1. 원가모형

유형자산(K-IFRS 1016)의 회계처리와 동일하게 처리한다:

• 취득원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 금액으로 측정
• 정기적인 감가상각과 손상검사 수행

예시) A기업이 임대 목적으로 10억 원의 건물을 취득하고 원가모형을 적용하는 경우:

(취득 시)
(차변) 투자부동산 1,000,000,000 (대변) 현금 1,000,000,000

(연말 감가상각 - 내용연수 40년, 정액법 적용 시)
(차변) 감가상각비 25,000,000 (대변) 투자부동산감가상각누계액 25,000,000

2. 공정가치모형

• 공정가치로 측정하며, 공정가치 변동에 따른 손익은 발생한 기간의 당기손익에 포함
• 감가상각이나 손상차손을 인식하지 않음
• 공정가치는 매 보고기간 말에 시장상황을 반영하여 측정

예시) B기업이 임대 목적으로 15억 원의 오피스 건물을 취득하고 공정가치모형을 적용하는 경우:

(취득 시)
(차변) 투자부동산 1,500,000,000 (대변) 현금 1,500,000,000

(연말 공정가치 평가 - 공정가치가 16억 원으로 상승한 경우)
(차변) 투자부동산 100,000,000 (대변) 투자부동산평가이익 100,000,000

원가모형과 공정가치모형의 비교

구분	원가모형	공정가치모형
후속 측정	원가 - 감가상각누계액 - 손상차손누계액	공정가치
감가상각	필요	불필요
손상검사	필요	불필요
평가손익	인식하지 않음	당기손익으로 인식
공정가치 공시	필요	이미 공정가치로 측정되어 있음
적합한 상황	공정가치를 신뢰성 있게 측정하기 어려운 경우	활성시장이 있고 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우

투자부동산의 대체와 처분

투자부동산에서 다른 자산으로, 또는 다른 자산에서 투자부동산으로 대체가 발생할 수 있다:

1. 투자부동산으로 대체: 소유주가 사용하던 부동산을 투자부동산으로 전환하는 경우
2. 투자부동산에서 대체: 투자부동산을 소유주가 사용하는 부동산이나 재고자산으로 전환하는 경우

대체 시 회계처리는 적용 중인 측정모형에 따라 다르다:

• 원가모형 적용 시: 장부금액에 변동 없이 대체
• 공정가치모형 적용 시: 대체 시점의 공정가치로 측정, 차이는 K-IFRS 1016에 따라 재평가잉여금으로 처리하거나 당기손익으로 인식

투자부동산은, 처분되거나 영구적으로 사용을 중지하고 처분으로도 미래 경제적 효익을 기대할 수 없는 경우 제거한다.

예시) C기업이 공정가치모형을 적용 중인 투자부동산(장부가액 20억 원)을 22억 원에 처분한 경우:

(차변) 현금 2,200,000,000 (대변) 투자부동산 2,000,000,000
                             투자부동산처분이익 200,000,000

리스의 개념과 회계처리

K-IFRS 1116(리스)의 도입 배경

2019년부터 적용된 K-IFRS 1116(리스)은 이전 기준서(K-IFRS 1017)에서 문제가 되었던 '부외금융'(off-balance sheet financing) 이슈를 해결하기 위해 도입되었다. 이전에는 운용리스의 경우 리스이용자의 재무상태표에 자산과 부채로 인식되지 않았으나, 새 기준서에서는 대부분의 리스에 대해 리스이용자가 사용권자산과 리스부채를 인식하도록 변경되었다.

리스의 정의

리스는 대가와 교환하여 식별된 자산의 사용 통제권을 일정 기간 동안 이전하는 계약이다. 계약이 리스인지 판단하기 위해서는 다음 요소를 고려한다:

1. 식별된 자산: 계약에 명시적으로 특정되거나 암묵적으로 특정될 때 자산이 식별된다.
2. 사용통제권: 사용기간 내내 자산의 사용으로 생기는 경제적 효익을 얻을 권리와 자산의 사용을 지시할 권리가 있을 때 사용통제권이 있다.

리스이용자의 회계처리

1. 리스의 식별과 인식 면제

모든 리스는 재무상태표에 인식하는 것이 원칙이나, 다음 두 가지 경우에는 인식 면제를 선택할 수 있다:

• 단기리스: 리스기간이 12개월 이하인 리스
• 소액자산리스: 기초자산의 가치가 낮은 리스(일반적으로 5천 달러 이하)

인식 면제를 적용하는 경우, 리스료는 리스기간에 걸쳐 정액기준이나 다른 체계적인 기준으로 비용으로 인식한다.

2. 최초 인식과 측정

리스개시일에 리스이용자는 다음을 인식해야 한다:

• 사용권자산: 리스부채의 최초 측정금액 + 받은 리스 인센티브를 차감한 리스개시일이나 그 전에 지급한 리스료 + 리스이용자가 부담하는 리스개설직접원가 + 복구원가 추정치
• 리스부채: 리스기간에 걸쳐 지급할 리스료의 현재가치

리스료의 현재가치 계산을 위한 할인율은 리스의 내재이자율이나, 쉽게 산정할 수 없는 경우 리스이용자의 증분차입이자율을 사용한다.

예시) D기업이 5년 리스계약으로 사무실을 임차하고, 연간 리스료 1억 원을 매년 말에 지급하기로 한 경우(증분차입이자율 5%):

리스부채의 현재가치 = 100,000,000 / 1.05^1 + 100,000,000 / 1.05^2 + ... + 100,000,000 / 1.05^5
                   = 432,948,079원

(리스개시일)
(차변) 사용권자산 432,948,079 (대변) 리스부채 432,948,079

3. 후속 측정

사용권자산:

• 원가모형: 원가 - 감가상각누계액 - 손상차손누계액 + 리스부채의 재측정 조정
• 또는 공정가치모형(투자부동산인 경우) 또는 재평가모형(유형자산에 적용 가능한 경우)
• 감가상각은 리스기간과 사용권자산의 내용연수 중 짧은 기간으로 계산

리스부채:

• 장부금액 증가: 리스부채에 대한 이자를 반영
• 장부금액 감소: 리스료 지급을 반영
• 장부금액 조정: 리스 재측정이나 변경을 반영

예시) 위 D기업의 1년 후 회계처리(정액법으로 감가상각 가정):

(1년차 감가상각)
(차변) 감가상각비 86,589,616 (대변) 사용권자산감가상각누계액 86,589,616

(1년차 이자비용)
(차변) 이자비용 21,647,404 (대변) 리스부채 21,647,404

(1년차 리스료 지급)
(차변) 리스부채 100,000,000 (대변) 현금 100,000,000

4. 리스의 변경

리스기간이나 리스료 변경 등 리스의 범위나 대가가 원래 계약 조건의 일부가 아니게 변경되는 경우, 다음과 같이 처리한다:

1. 별도 리스로 회계처리 하는 경우: 하나 이상의 기초자산을 사용할 권리를 추가하고, 그 대가가 독립 가격에 상응하는 경우
2. 별도 리스로 회계처리 하지 않는 경우: 리스부채를 재측정하고 사용권자산을 조정

리스제공자의 회계처리

리스제공자는 리스를 금융리스와 운용리스로 분류한다:

1. 금융리스

금융리스는 기초자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하는 리스이다. 다음 중 하나에 해당하면 일반적으로 금융리스로 분류한다:

• 리스기간 종료 시까지 자산 소유권 이전
• 리스이용자에게 매수선택권이 있고, 행사할 것이 상당히 확실
• 리스기간이 자산의 경제적 내용연수의 상당 부분
• 리스료 현재가치가 자산 공정가치의 대부분
• 특수한 성격의 자산으로 리스이용자만 사용 가능

금융리스의 회계처리:

• 리스개시일에 금융리스채권을 인식(순투자금액 = 리스료의 현재가치 + 무보증잔존가치의 현재가치)
• 금융수익은 순투자금액에 대한 일정한 수익률을 반영하는 방식으로 인식

예시) E기업이 장비를 5년간 금융리스로 제공하고, 연간 리스료 5천만 원을 받기로 한 경우(내재이자율 6%):

(리스개시일)
(차변) 금융리스채권 211,236,102 (대변) 장비 200,000,000
                                 리스대여차익 11,236,102

(1년차 이자수익)
(차변) 금융리스채권 12,674,166 (대변) 이자수익 12,674,166

(1년차 리스료 수취)
(차변) 현금 50,000,000 (대변) 금융리스채권 50,000,000

2. 운용리스

금융리스가 아닌 리스는 모두 운용리스로 분류한다.

운용리스의 회계처리:

• 리스료는 정액 기준이나 다른 체계적인 기준으로 수익으로 인식
• 기초자산은 계속 재무상태표에 인식하고 감가상각도 계속 수행

예시) F기업이 건물을 3년간 운용리스로 제공하고, 연간 리스료 8천만 원을 받기로 한 경우:

(1년차 리스료 수취)
(차변) 현금 80,000,000 (대변) 임대수익 80,000,000

(1년차 감가상각 - 건물 원가 20억 원, 내용연수 40년 가정)
(차변) 감가상각비 50,000,000 (대변) 감가상각누계액 50,000,000

실무적 쟁점과 주의사항

투자부동산 관련 쟁점

1. 공정가치 측정의 어려움

투자부동산의 공정가치를 신뢰성 있게 측정하기 어려운 경우가 많다. 특히 거래가 활발하지 않은 지역이나 특수한 용도의 부동산은 공정가치 산정이 더 어렵다. 이런 경우 다음을 고려할 수 있다:

• 독립된 평가전문가의 활용
• 유사한 부동산의 최근 거래가격 참조
• 현금흐름할인법 등 평가기법 사용

2. 복합 부동산의 분류

하나의 부동산에서 일부는 투자부동산으로, 일부는 자가사용 부동산으로 사용하는 경우가 있다. 이런 경우:

• 부분별로 분리하여 매각 가능하면 부분별로 분류
• 분리 불가능하면, 자가사용 부분이 중요하지 않은 경우에만 투자부동산으로 분류

3. 모형 선택의 영향

원가모형과 공정가치모형 중 선택에 따라 재무제표에 미치는 영향이 크다:

• 원가모형: 자산 가치와 이익의 변동성이 낮음
• 공정가치모형: 자산 가치와 이익의 변동성이 높으나, 현재 가치를 더 잘 반영

리스 관련 쟁점

1. 리스 식별과 리스기간 결정

계약이 리스인지 판단하는 것과 리스기간을 결정하는 것은 상당한 판단이 필요하다:

• 서비스계약과 리스의 구분
• 연장선택권이나 종료선택권 행사 가능성 평가

2. 할인율 결정

리스부채 측정에 사용되는 할인율 결정은 어려울 수 있다:

• 내재이자율을 쉽게 산정할 수 없는 경우가 많음
• 증분차입이자율 산정 시 여러 요소(담보, 리스기간, 경제 환경 등) 고려 필요

3. 변동리스료의 처리

변동리스료(지수나 요율에 따라 달라지는 리스료)의 처리:

• 지수나 요율에 따른 변동리스료: 리스부채에 포함
• 판매액이나 사용량에 따른 변동리스료: 리스부채에서 제외하고 발생 시 비용으로 처리

결론

투자부동산과 리스는 현대 기업의 자산 운용과 조달에 중요한 부분을 차지한다. 투자부동산의 경우 공정가치모형과 원가모형 중 선택할 수 있으며, 각 모형에 따라 재무제표에 미치는 영향이 다르다. 리스의 경우 K-IFRS 1116의 도입으로 대부분의 리스에 대해 사용권자산과 리스부채를 인식하게 되었으며, 이는 기업의 재무상태와 재무비율에 중요한 영향을 미친다.

회계담당자는 이러한 회계기준의 변화와 특성을 잘 이해하고, 기업의 상황에 맞는 적절한 회계정책을 선택해야 한다. 또한 충분한 공시를 통해 재무제표 이용자들이 투자부동산과 리스가 기업의 재무상태와 경영성과에 미치는 영향을 이해할 수 있도록 해야 한다.