부동산 공부의 기본 - 24. 세금 절감 방법 및 절세 전략

 

부동산을 보유하거나 거래할 때 발생하는 세금 부담은 상당하다. 그러나 세법을 잘 이해하고 전략적으로 접근하면 세금을 줄일 수 있는 방법이 있다. 본 글에서는 부동산 관련 주요 세금(종합부동산세, 양도소득세, 취득세 등)을 절감하는 방법과 효과적인 절세 전략을 소개한다.

1. 종합부동산세 절감 방법

1) 공동명의 활용

• 부부 공동명의로 주택을 보유하면 공제 한도가 늘어나 종부세 부담을 줄일 수 있음
• 1세대 1주택자 기준 종부세 공제 한도: 개인 11억 원 → 부부 공동명의 시 22억 원

2) 1세대 1주택 장기 보유

• 1세대 1주택자가 5년 이상 보유하면 종부세 세율이 낮아짐
• 5년 이상 보유 시 20%, 10년 이상 보유 시 40%의 세액 공제 적용 가능

3) 법인과 개인 명의 비교

• 법인 명의로 부동산을 보유하면 종부세 중과가 적용되므로, 개인 명의가 유리한 경우가 많음
• 법인은 종부세 공제(6억 원, 11억 원) 혜택이 없으며, 세율 3~6% 중과 적용

---

2. 양도소득세 절감 방법

1) 1세대 1주택 비과세 혜택 활용

• 1세대 1주택자가 2년 이상 거주 & 보유하면 양도세 비과세 혜택 적용(조정대상지역은 2년 거주 필수)
• 12억 원 이하의 양도차익에 대해 비과세 적용 가능

2) 장기보유특별공제 적용

• 3년 이상 보유한 경우 최대 80%까지 장기보유특별공제 적용 가능
  • 거주 요건 충족 시: 10년 이상 보유하면 최대 80% 공제
  • 거주 요건 미충족 시: 10년 보유 시 최대 30% 공제

3) 증여 후 양도 전략

• 자녀나 배우자에게 부동산을 증여한 후 일정 기간이 지난 후 양도하면, 양도소득세 부담을 줄일 수 있음
• 단, 증여 후 5년 이내 매도 시 증여자가 직접 매도한 것으로 간주되어 절세 효과 없음

---

3. 취득세 절감 방법

1) 생애최초 주택 구입 혜택 활용

• 생애최초 주택 구입 시 주택 가격 12억 원 이하라면 취득세 감면 가능(50~100%)

2) 1주택자 유지

• 다주택자는 취득세율이 대폭 상승(2주택 8%, 3주택 이상 12%)하므로, 1주택자로 유지하는 것이 절세에 유리

---

4. 기타 절세 전략

1) 증여세 절감 전략

• 배우자에게 증여 시 10년간 6억 원까지 비과세 적용
• 자녀에게 증여 시 10년간 5,000만 원까지 비과세

2) 전세보증금 승계 활용

• 기존 세입자의 전세보증금을 승계하면 실거래가 대비 낮은 가격으로 취득 신고 가능, 취득세 절감 효과

3) 법인 활용 절세 전략

• 다주택자는 법인을 활용해 보유하면 양도소득세를 절감할 수 있으나, 종부세 중과 가능성이 있어 신중한 접근 필요

---

5. 결론

부동산 세금은 사전 계획과 전략적인 접근을 통해 절감할 수 있다. 1세대 1주택 비과세 혜택을 최대한 활용하고, 장기보유특별공제 및 증여 전략을 고려하면 효과적으로 세금을 줄일 수 있다. 또한, 정부 정책 변화에 따라 세금 규정이 달라질 수 있으므로, 지속적으로 세법을 확인하고 전문가의 조언을 받는 것이 중요하다.