부동산 공부의 기본 - 21. 도시 및 주거환경정비법(재개발·재건축 규정)

 

도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도정법’)은 노후화된 주거지를 정비하고 도시 환경을 개선하기 위해 제정된 법률로, 재개발·재건축 사업의 주요 법적 근거가 된다. 이 법은 정비사업의 절차와 기준을 규정하여, 무분별한 개발을 방지하고 주거환경을 체계적으로 개선하는 역할을 한다. 본 글에서는 도시 및 주거환경정비법의 핵심 내용과 재개발·재건축 규정, 그리고 투자 시 고려해야 할 사항을 살펴본다.

1. 도시 및 주거환경정비법(도정법)이란?

1) 법의 목적

• 노후·불량 건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선
• 도시 재개발 및 재건축 사업의 절차와 기준을 규정
• 정비사업의 투명성을 확보하고, 사업의 효율성을 높임
• 주민의 재산권을 보호하고, 주거 복지를 증진

2) 적용 대상

• 재개발 사업: 저층 주거지(단독·다가구 주택 밀집 지역)를 철거하고 아파트 등 공동주택을 조성하는 사업
• 재건축 사업: 기존 아파트 단지를 철거하고 새로운 아파트를 건설하는 사업
• 도시환경정비사업: 상업·업무시설이 밀집한 지역의 기능을 개선하는 사업
• 주거환경개선사업: 저소득층 밀집 지역의 생활환경을 개선하는 사업

2. 재개발과 재건축의 주요 규정

1) 재개발 사업의 절차

1. 정비구역 지정: 지자체(서울시, 각 시·군·구청)에서 노후 건축물 비율, 기반시설 현황 등을 검토하여 정비구역으로 지정
2. 추진위원회 구성 및 조합 설립: 추진위원회 승인 후 조합 설립(토지 등 소유자 75% 동의 필요)
3. 사업시행계획 승인: 건축 설계, 이주 대책, 분양 계획 수립 후 지자체 승인
4. 관리처분계획 수립: 기존 소유자 및 세입자 이주 계획, 분양 대상자 결정
5. 착공 및 준공: 철거 후 건설 진행, 준공 후 입주 및 소유권 이전 등기

2) 재건축 사업의 절차

1. 안전진단 실시: 재건축을 위해서는 반드시 안전진단을 통과해야 함(구조 안전성, 주거 환경 평가 등)
2. 정비구역 지정 및 조합 설립: 토지 등 소유자의 75% 이상 동의 필요
3. 사업시행인가 및 관리처분계획 승인: 건축 계획 수립, 기존 조합원 분양 계획 확정
4. 착공 및 준공: 기존 아파트 철거 후 신축, 입주 및 소유권 이전 등기

3. 주요 규제 및 정책 변화

1) 재개발·재건축 규제

• 재건축초과이익환수제: 조합원당 평균 개발이익이 3,000만 원을 초과하면 부담금 부과
• 분양가 상한제 적용 가능: 정부 지정 지역에서는 재건축·재개발 아파트의 분양가가 제한됨
• 조합원 지위 양도 제한: 조합 설립 이후에는 원칙적으로 조합원 지위 양도가 제한됨

2) 규제 완화 가능성

• 안전진단 기준 완화: 재건축 안전진단 평가 기준 변경 가능성(구조 안전성 비중 축소 등)
• 용적률 상향: 역세권 등 일부 지역에서 용적률(건축 가능한 면적 비율) 상향 검토
• 재건축초과이익환수제 완화 검토: 부담금 완화 또는 한시적 유예 가능성

4. 투자 시 고려해야 할 사항

1. 정비구역 지정 여부 확인
   • 해당 지역이 정비구역으로 지정되었는지 확인하고, 지정 가능성이 높은 지역을 선별하여 투자
2. 조합 설립 및 사업 진행 속도 분석
   • 조합 설립 후 사업 진행이 빠른 곳이 투자 안정성이 높음
   • 지연될 가능성이 높은 곳은 장기적인 투자로 접근해야 함
3. 안전진단 통과 여부 검토
   • 재건축 대상 아파트의 경우 안전진단 통과 여부가 핵심 변수
   • 기준 변경 여부에 따라 재건축 추진 가능성이 달라질 수 있음
4. 정부 정책 변화 모니터링
   • 정부의 규제 및 완화 정책에 따라 사업성이 달라질 수 있으므로, 정책 변화를 지속적으로 확인

5. 결론

도시 및 주거환경정비법(도정법)은 재개발·재건축 사업의 법적 근거를 제공하며, 주거 환경 개선과 부동산 가치 상승을 목표로 한다. 하지만 사업 진행 속도, 규제 변동, 조합원 동의율 등의 변수로 인해 투자 리스크가 존재한다. 따라서 재개발·재건축 투자자는 법적 절차와 정부 정책 변화를 면밀히 분석하고, 지역별 정비사업 진행 상황을 주의 깊게 살펴야 한다.