2025년 5월 대구 아파트 시장 동향 분석

대구 아파트 시장이 2025년 들어 심각한 조정 국면에 직면해 있다. 전국 평균을 크게 웃도는 하락률을 기록하며 영남권 최대 침체 지역으로 꼽히고 있다. 4월부터 5월 초까지의 한국부동산원 자료를 분석한 결과, 매매가격은 지속적인 하락세를, 전세가격은 하락 후 보합세로 전환되는 모습을 보이고 있다. 특히 공급 과잉과 미분양 적체가 시장 침체의 핵심 요인으로 작용하고 있다.

매매 가격 분석

대구 아파트 매매 시장은 2025년 들어 급격한 하락세를 보이고 있다. 5월 5일 기준 2025년 누계 변동률은 -2.02%를 기록하며 전국 광역시 중에서도 가장 큰 폭의 하락을 나타내고 있다.

주간 변동률을 살펴보면 4월 첫째 주에는 -0.09%로 시작했으나, 둘째 주에는 -0.12%로 하락폭이 확대됐다. 이후 셋째 주에는 -0.09%로 다소 진정되는 듯했으나, 넷째 주부터 5월 첫째 주까지 -0.12%의 큰 폭 하락을 이어가고 있다.

구별로 분석하면 남구가 가장 큰 타격을 받고 있다. 4월 첫째 주 -0.15%에서 시작해 4월 셋째 주에는 -0.17%까지 하락폭이 확대됐다. 이천·봉덕동의 구축 아파트를 중심으로 하락세가 두드러지고 있다.

서구 역시 심각한 하락세를 보이고 있다. 4월 내내 -0.12%에서 -0.14% — 사이의 하락률을 기록하며 지속적인 가격 조정을 받고 있다. 내당동과 평리동의 소형 단지가 특히 큰 폭으로 하락하고 있다.

북구는 4월 넷째 주에 -0.19%라는 월중 최대 하락폭을 기록했다. 칠성동2가와 동천동 일대의 가격 조정이 심화되면서 시장 전체에 충격을 주고 있다.

수성구의 경우 대구의 대표적인 주거 선호 지역임에도 불구하고 4월 둘째 주에는 -0.16%의 큰 폭 하락을 기록했다. 다만 4월 셋째 주에는 -0.04%로 하락폭이 크게 축소되며 상대적인 가격 방어력을 보여주고 있다.

달서구는 -0.11%에서 -0.16% 사이의 하락률을 기록하며 꾸준한 하락세를 유지하고 있다. 이곡·도원동의 대형 규모 단지와 용산·상인동의 구축 아파트 모두 비슷한 하락폭을 보이고 있다.

전세 가격 분석

전세 시장은 매매 시장에 비해 상대적으로 안정적인 모습을 보이고 있다. 2025년 누계 변동률은 5월 5일 기준 -1.37%로 매매가격 하락률(-2.02%)보다는 낮은 수준이다.

주간 전세가격 변동률은 4월 첫째 주 -0.02%로 시작해 둘째 주와 셋째 주에는 -0.07%로 하락폭이 확대됐다. 그러나 4월 넷째 주에는 -0.01%로 급격히 축소됐으며, 5월 첫째 주에는 0.00%의 보합세로 전환됐다.

구별로는 북구가 4월 둘째 주에 -0.14%라는 큰 폭의 하락을 기록했다. 이는 해당 주차 전체 구 중에서 가장 큰 하락폭이었다. 특히 칠성동2가와 동천동 일대의 전세 수요 감소가 주요 원인으로 분석된다.

남구는 4월 셋째 주에 -0.13%의 가파른 하락을 보였으나, 4월 넷째 주에는 -0.02%, 5월 첫째 주에는 -0.01%로 하락폭이 급격히 축소됐다. 이천·봉덕동 지역의 전세 수요가 안정화되고 있음을 시사한다.

수성구는 5월 첫째 주에 -0.10%의 급락을 기록했다. 이는 해당 주차 전체 구 중에서 가장 큰 하락폭으로, 그동안 상대적으로 안정적이었던 수성구 전세 시장에도 조정이 시작됐음을 보여준다.

반면 달서구는 4월 셋째 주부터 5월 첫째 주까지 -0.01%의 미미한 하락에 그치며 가장 안정적인 모습을 보이고 있다. 용산·이곡·상인동 일대의 구축 아파트에 대한 전세 수요가 꾸준히 유지되고 있는 것으로 분석된다.

주요 개발 계획 및 영향 요인

대구 아파트 시장의 급격한 하락세에는 여러 구조적 요인이 복합적으로 작용하고 있다.

첫째, 심각한 공급 과잉 문제다. 2021년부터 2023년까지 대규모 아파트 공급이 이어지면서 수요를 크게 초과했고, 2025년 2월 기준 미분양 아파트가 9,000~10,000가구에 달한다. 이는 전국에서 두 번째로 많은 수준으로, 시장에 심각한 하방 압력으로 작용하고 있다.

둘째, 입주 물량은 감소하고 있으나 여전히 부담스러운 수준이다. 2025년 대구 아파트 입주 예정 물량은 약 10,242세대로 2024년 대비 거의 절반 수준으로 줄었지만, 여전히 수요를 초과하는 상황이다. 2026년에는 입주 물량이 6,944세대로 더 줄어들 전망이어서 중장기적으로는 긍정적 요인이 될 수 있다.

셋째, 청년층 유출이 지속되고 있다. 대구의 청년층이 더 나은 취업 기회를 찾아 서울 및 수도권으로 이동하면서 지역 내 주택 수요가 감소하고 있다. 이는 인구 구조적 측면에서 시장 회복을 어렵게 하는 핵심 요인이다.

넷째, 건설사들의 할인 분양 경쟁이 치열하다. 공급 과잉으로 인해 분양가보다 1억 원 이상 저렴하게 매물이 나오는 등 가격 경쟁이 심화되고 있으며, 건설사들은 각종 혜택을 내세우고 있지만 미분양 해소에는 상당한 시간이 필요할 전망이다.

주요 분양 예정 단지로는 달서구 상인센트럴자이(2025년 12월 분양 예정), 동대구역 센텀스퀘어, 더파크 수성못, 벤처밸리 푸르지오 등이 있다. 이들 단지의 분양 성과가 향후 시장 분위기를 좌우할 중요한 변수가 될 것으로 보인다.

권역별 시장 특성

중구

대구의 전통적인 도심 지역으로 상업 중심지의 성격이 강하다. 매매가격은 -0.05%에서 -0.11% 사이의 변동을 보이며 상대적으로 안정적인 편이다. 전세가격 역시 큰 변동 없이 유지되고 있다.

동구

구도심 지역으로 재개발·재건축 기대감이 존재하나 실제 사업 진행은 더딘 상황이다. 매매가격은 -0.06%에서 -0.13%의 하락률을 보이고 있으며, 전세가격은 상대적으로 안정적이다.

서구

대구의 대표적인 주거 지역 중 하나로 내당동과 평리동을 중심으로 하락세가 지속되고 있다. 매매가격은 -0.12%에서 -0.14%의 일정한 하락률을 유지하고 있으며, 소형 단지 위주로 가격 조정이 이뤄지고 있다.

남구

이천·봉덕동의 구축 아파트를 중심으로 가장 큰 하락세를 보이고 있다. 매매가격은 대구 내에서 가장 큰 폭으로 하락하고 있으며, 전세가격도 초기에는 큰 폭으로 하락했으나 최근 안정화되는 모습이다.

북구

칠성동2가와 동천동을 중심으로 4월 말 급격한 가격 조정을 겪었다. 특히 4월 넷째 주에는 매매가격이 -0.19%라는 큰 폭으로 하락하며 시장에 충격을 줬다.

수성구

대구의 대표적인 부촌으로 알려져 있으나 이번 하락세에서 예외가 되지 못했다. 매매가격은 큰 변동성을 보이며 -0.04%에서 -0.16%까지 폭넓은 하락률을 기록했다. 전세시장은 5월 들어 급격한 조정을 받기 시작했다.

달서구

이곡·도원동의 대형 단지와 용산·상인동의 구축 아파트가 공존하는 지역이다. 매매가격은 -0.11%에서 -0.16%의 꾸준한 하락세를 보이고 있으나, 전세시장은 가장 안정적인 모습을 유지하고 있다.

달성군

대구의 외곽 지역으로 신도시 개발 등으로 주목받고 있다. 매매가격은 -0.07%에서 -0.13% 사이의 하락률을 보이며 중간 수준의 조정을 받고 있다.

향후 전망

단기 전망 (3~6개월)

대구 아파트 시장은 당분간 하락세가 지속될 가능성이 높다. 미분양 물량이 여전히 많고, 추가적인 입주 물량도 예정되어 있어 가격 하락 압력이 계속될 것으로 보인다. 특히 5~6월 비수기를 맞아 거래량 감소와 함께 추가적인 가격 조정이 불가피할 전망이다.

다만 전세시장은 5월 첫째 주 보합세로 전환된 만큼 하락세가 진정될 가능성이 있다. 전세가율 상승에 따른 갭투자 기회가 늘어나고 있으나, 매매가격의 추가 하락 우려로 실제 거래로 이어지기는 어려울 것으로 예상된다.

구별로는 남구와 서구의 하락세가 지속될 것으로 보이며, 수성구는 전세시장 조정에 따른 영향을 주시해야 할 것으로 보인다. 달서구는 상대적으로 안정적인 흐름을 유지할 가능성이 있다.

중장기 전망 (1~2년)

2025년 하반기부터는 입주 물량 감소와 함께 일부 회복 조짐이 나타날 수 있다. 특히 2026년 입주 물량이 6,944세대로 크게 줄어들면서 공급 부담이 완화될 전망이다.

금리 안정과 경기 회복이 예상대로 진행된다면, 수성구와 달성군 등 우량 입지를 중심으로 회복세가 나타날 가능성이 있다. 다만 미분양 해소에는 상당한 시간이 필요할 것으로 보여, 전반적인 시장 회복은 2026년 하반기나 2027년이 되어야 가능할 것으로 전망된다.

구조적으로는 대구의 인구 유출 문제가 해결되지 않는 한 근본적인 회복은 어려울 수 있다. 청년층 유입을 위한 일자리 창출과 도시 경쟁력 강화가 필수적이며, 이를 위한 정책적 지원이 병행되어야 한다.

재개발·재건축 사업과 교통망 확충 등 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 선별적인 회복이 이뤄질 가능성이 크다. 동대구역 일대와 달성군 신도시 지역은 중장기적으로 주목할 만한 지역이다.

시장 참여자별 전략

실수요자

현재 대구 아파트 시장은 실수요자에게는 기회의 시기가 될 수 있다. 가격이 크게 하락한 만큼 내 집 마련의 부담이 줄어들었기 때문이다. 다만 추가 하락 가능성을 고려해 신중한 접근이 필요하다.

입지와 생활 편의성을 최우선으로 고려하되, 장기 거주 목적이 확실한 경우에 한해 매수를 검토하는 것이 바람직하다. 특히 학군과 교통 여건이 좋은 지역을 중심으로 선별적인 접근이 필요하다.

투자자

단기 투자는 피하고 장기 투자 관점에서 접근해야 한다. 미분양 해소와 시장 회복에는 상당한 시간이 필요할 것으로 보이기 때문이다.

재개발·재건축 등 개발 호재가 있는 지역이나 교통망 확충 예정 지역을 중심으로 투자를 검토할 수 있다. 또한 전세가율이 높은 물건을 중심으로 갭투자 기회를 모색하되, 추가 하락에 대비한 충분한 여력을 확보해야 한다.

결론적으로 대구 아파트 시장은 단기적으로는 추가 하락이 불가피하나, 중장기적으로는 공급 감소와 우량 입지 중심의 선별적 회복이 기대된다. 시장 참여자들은 각자의 상황에 맞는 신중한 전략으로 접근해야 할 시점이다.